"Hasarsız torpağa baxan yoxdur, hasarlı torpağın 50 elçisi var"

Ramil Osmanlı: “Azərbaycanda torpağa yanaşma o qədər unikaldır ki...”

Bakıda və regionlarda daşınmaz əmlaka bazarında stabil vəziyyətlə bağlı bır sıra suallar ünvanlanır. Alıcı təbəqəsinin passivliyi, o cümlədən investisiya dönəminin hansı səviyyədə olması indi çoxları üçün maraqlıdır. Bunlarla bərabər Əmlak Ekspert Mərkəsinin rəhbəri, Ramil Osmanlı ilə mənzil bazarı, kirayə və ipoteka mövzularında söhbətimiz baş tutub.

Adalet.az müsahibəni təqdim edir:

- Ramil müəllim, daşınmaz əmlak bazarında bu gün qiymətlərdə vəziyyət nə yerdədir?

- Daşınmaz əmlak bazarında hal-hazırda vəziyyət stabildir. Ciddi qiymət dəyişkənliyi nəzərə çarpmır. Bu tendensiya hardasa iyun ayından etibarən bazarda qiymətlərin stabilliyi ilə müşahidə olunmağa başladı. Bu gün də stabillik davam edir. Nisbi qiymət azalmaları olsa da bu, o qədər əhəmiyyətli faiz dərəcələri ilə ölçülmədiyindən bazar üçün ciddi dəyişiklik hesab olunmur, bunun da müxtəlif səbəbləri var. Birincisi ona görə ki, xüsusilə mənzil bazarında qiymət dəyişkənliyi bazarda daha çox dinamiklik baş verəndə müşahidə olunur. Hər hansı inzibati qərarların qəbul olunması ilə bağlı dəyişiklik olur. Hal-hazırkı vəziyyətdə hökumət tərəfindən bazara pul axınlarının artırılması istiqamətində hər hansı bir təşəbbüs yoxdur, nə ipoteka kreditlərinin verilməsində ciddi bir dəyişkilik yoxdur, nə də mənzil bazarının dinamikləşməsi istiqamətində iqtisadi bir rıçaq mövcud deyil. Bunlar olmadığı üçün daşınmaz əmlak bazarında istədiyimiz irəliləyişin şahidi ola bilmirik. Əgər bazarda tələb və təklif optimal qaydada olsaydı, biz 2016-2017-ci illər üzrə iqtisadi artımdan söz aça bilərdik. Növbəti ilin bazar qiymətləri 2016-cı ildəki kimi aşağı olardı. Təəssüflər olsun ki, bizim gözləntilərimiz özünü doğrultmadı. Burada ən ciddi səbəblərdən biri ilkin mənzil bazarında MTK rəhbərlərinin qiyməti saxlamısıdır. Bunun nəticəsidir ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər stabil olaraq qalır.

- Hal-hazırda qiymətlərin stabil qaldığı bir dönəmdir, ötən ildə də analoji vəziyyət olsa da alıcı təbəqəsi passiv görünür. Bunun səbəbi nədir?

- İlin əvvəlindən bu yana bazarda 18% ucuzlaşma baş verib. Onun 15%-i iyun ayına qədərki dövrü əhatə edir. Bazarda əhəmiyyətli bir dəyişiklik də olmayıb. İlin əvvəlində aparılan əməliyyatların sayı indikindən daha çox olmuşdur. İqtisadi vəziyyət konyuktur dəyişikliyə gətirib çıxarır. Əvvəllər devalvasiya baş verən zaman insanlar qiyməti artırırdılar. Hal-hazırda kimsə əmlaka pul vermir. Sırf investisiya məqsədləri üçün mənzil və daşınmaz əmlak alanların sayı azalmışdır. Azərbaycanda banklara etimad olduğu dövrlərdə daşınmaz əmlaka da münasibət müsbət idi. İnsanlar əllərində olan əmanətlərin bir hissəsini banklara qoyduğu kimi digər hissəsini daşınmaz əmlaka yönəldirdilər. Lakin sonradan banklarda əmanətlərə görə verilən faizlər aşağı salındığına görə insanlar əllərindəki əmanətləri daha çox daşınmaz əmlaka yönəltməyə başladı. Bu gün isə Azəbaycanda heç kim daşınmaz əmlaka pul qoymaq istəmir.

- Torpaq bazarında vəziyyət nə yerdədir?

- Artıq bu barədə konstitusiyada da dəyişiklik olundu. Orada daha çox məqsədli kənd təsərrüfat təyinatlı torpaqlardan söhbət gedir. Heç kim indi kommersiya təyinatlı torpağı boş qoymur. O torpaqlar boş qalıb ki, onlar kənd təsərrüfat təyinatlıdır. Onların da boş qalmasının bir nömrəli səbəbkarı aparılan torpaq islahatlarında insanların faktiki olaraq yerləşdiyi ərazinin nəzərə alınmamasıdır. İnsanlar var ki, islahat komissiyası tərəfindən ayrılan torpaq sahələrinin ölçüləri çox kiçik olduğundan belə sahələrdə əkin-biçin apara bilmir. Dəryazla 80 sm eni olan torpaq sahəsində ot biçmək mümkün deyil. Elə torpaq sahələri var ki, eni 80 sm, uzunluğu 300 metrdir. Bu sahələrdə necə əkinçiliyi, kənd təsərrüfatını inkişaf etdirmək olar?.. Hökumətin arqumenti bundan ibarətdir ki, o insanlar torpaqlarını birləşdirsinlər. Bir nüansı qeyd edim ki, torpaq xalqımızın yaralı yeridir. Hasarlanmamış torpaq ərazisi illərlə necə varsa elə də qala bilər. Ancaq ətrafı hasarlandıqdan sonra onun əlli dənə elçisi çıxacaq. Mən təəccüblənirəm ki, biz necə olub ki, 20 faiz torpağı erməniyə vermişik (gülür). Azərbaycanda torpağa yanaşma o qədər unikaldır ki, burada qardaş qardaşla, ata oğulla torpaq üstündə düşmən ola bilər. Torpaq ayrılarkən bu halları nəzərə almaq lazım idi. Digər tərəfdən istifadə edilməyən, yaxud edilə bilməyən torpaqlara görə təhdidləri, əldən alınması kimi halları düzgün hesab etmirəm. Bununla bağlı qərarlar qəbul edilirsə, əhalinin psixoloji vəziyyəti də nəzərə alınmalıdır.

-Subsidiyaların bir köməyi varmı?

- Subsidiyalar ayrılsa da bununla bağlı kənd əhalisinin əksəriyyətinin məlumatı yoxdur.

-Kirayə mənzil bazarında ümumi vəziyyəti necə xarakterizə edərdiniz?

-Kirayə mənzil bazarında iyun-sentyabr ayları arasındakı qısa müddətli dövrün birinci mərhələsində təklif artığına görə iyun ayının sonundan başlayaraq qiymətin azalması baş verir. Daha sonra avqust ayından başlayaraq tələb artığına görə qiymət artımı baş verir. Bu dövrdə kirayə mənzil bazarında həm qiymət azalması həm də bahalaşma baş verib. Nəticədə bu hal qiymət stabilləşməsinə gətirib çıxarır. Lakin bundan əvvəl Bakıda bəzi yaşayış yerlərində sökülmə işlərinin aparılması səbəbindən, "Sovetski", "Kubinka" adlanan ərazilərdə evlərin sökülməsi kirayə bazarında təsir etdi. Bilirsiniz ki, tələbə kontingentinin bir hissəsi də həmin ərazilərdə qalırdı. Bu evlərin sökülməsi kirayə bazarına tələbatı artırdığı üçün qiymət artımı ciddi şəkildə baş verdi. Həmin dövrdə qısa müddət ərzində 30 faizə yaxın qiymət artımı baş verdi. İndiki dövrdə hər hansı qiymət dəyişikliyi müşahidə olunmur.

-Şəhərətrafı qəsəbələrdə kirayə qalanlar necə?

-Şəhər kənarı qəsəbələrdə kirayə evlərinin qiymətində də stabillik müşahidə olunur. Son illər ərzində dəyişən hal odur ki, bu ərazilərdə mənzil tikib investisiya məqsədilə istifadə edənlərin sayı çoxalıb. Bəzən şəhərdə kirayə mənzillər baha olduğu üçün tələbələr bu cür qəsəbələrə müraciət edirlər. Kiçik fərdi yaşayış evlərinin artımı kirayə mənzili bazarında tələbi qarşılamaq və gəlir əldə etmək məqsədi daşıyır.

-Kirayə mənzil bazarında vergi nəzarəti hansı yerdədir? Həmkarlarınız yayınma hallarının çox olduğunu deyir.

-Kirayə bazarında vergidən yayınma halları bir az həssas məsələdir. Hələ ki, Azərbaycanda bu proseslərin qarşısının alınamsı həm fiziki cəhətdən mümkün deyil, həm də hüquqi müstəvidə həlli yolları tapılmayıb. Hələlik bu məsələ fundamental vəziyyət kimi hökumətin diqqətini cəlb etməyib. Düşünürəm ki, Azərbaycanda bu sahədə vəziyyəti tənzimləmək və eyni zamanda kirayə verənlə kirayə götürən arasındakı münasibətləri rəsmiləşdirmək mümkündür. Bir nəfər evi kirayə götürüb 4-5 ay yaşayır və pulunu vermədən qaçıb gedir, bu cür mübahisəli məsələlər bəzən kriminal hadisələrlə, cinayət tərkibli əməllərlə nəticələnir...

Bu gün Bakıda minlərlə kirayə verilən evlər var. Ortalama götürsək 300 manatlıq kirayə mənzildə fiziki şəxsdən gəlir vergisi tutularsa, bu, hər mənzildən 42 manat vəsait deməkdir. Bu vəsaitlər dövlət büdcəsinə kifayət qədər xeyir verə bilər. Bu yaxınlarda Vergilər Nazirliyi Nazirlər Kabinetinə yeni təklif təqdim edib, bu təklifdə kirayə verilən mənzillərdən vergi tutulması nın yeni qaydaları müəyyən olunur ki, bu rəqəm 20 faizdir. Düşünürəm ki, bu böyük rəqəmdir. Amma buna baxmayaraq hüquq cəhətdən münasibətlərin rəsmiləşməsini əhəmiyyətli hesab edirəm, eyni zamanda rəsmi müqavilələrin bağlanması dövlət büdcəsinə daxilolmaların artırılmasının təmin olunmasına xidmət edə bilər.

- Ölkədə bu qədər ev tikintisi aparılır, eyni zamanda ipoteka proqramı çərçivəsində 18 minə yaxın kredit verilib. Bununla belə, əhalinin 60 faizinin mənzil təminatı ilə bağlı problemi var. Sizcə, nə yetərli deyil?

-İpoteka proqramı Azərbaycan üçün əhəmiyətli proqramdı. Orta təbəqənin mənzil təminatnın yaxşılaşdırılması istiqamətində atılmış bir addımdır. Amma təəssüflər olsun ki, bu gün Azərbaycanda kretidləşmənin indiki iqtisadi vəziyyət üçün optimal mexanizmi hələ tapılmayıb. Bilirsiniz ki, Dövlət büdcəsindən İpoteka fondu üçün 2016-cı ildə 50 milyon manat vəsait ayrılmışdı. Lakin təəssüflər olsun ki, həmin vəsaitin yerləşdirilməsi baş tutmadı. Maliyyə Naziri müxtəlif arqumentlərlə həmin vəsaiti İpoteka fonduna ödəmədi...

Cənab prezidentin fərmanı ilə İpoteka Fondu Mərkəzi Bankın tabeliyindən çıxarıldı və ayrıca bir Açıq Səhmdar Cəmiyyətə cevrildi, kollegial idarəetmə sisteminə keçdi. Bu prosesin üstündən bir ilə yaxın vaxt keçməsinə baxmayaraq İpoteka Fondunun strukturlaşması prosesi tam şəkildə təmin olunmayıb. Fondun rəhbəri təyin olsunsa da, müşahidə şurasının formalaşması hələ ki, baş tutmayıb. Prezidentin ikinci fərmanında Müşahidə Şurası tərəfindən ipoteka kreditlərinin faiz dərəcələrinin müəyyən olunması ilə bağlı müddəa var. Şura olmadığı üçün həmin faiz dərəcələri ilə bağlı hissə həll edilməmiş qalır. Ümid edirk ki, yeni ildə bu istiqamətdə müəyyən addımlar atılacaq.

- Ramil müəllim, hökumətdə sosial evlərin tikintisi il bağlı müzakirələrin getdiyi deyilir. Sosial evlər çarədirmi?

-Sosial mənzil fondunn yaranması bir təfədən mənzil bazarındakı vəziyyətə mənfi təsir edəcək. Potensial alıcılar da gözləmə mövqeyinə keçəcək ki, dövlət onlara pulsuz ev versin. Digər tərəfdən isə bu Azərbaycanda xüsusilə aztəminatlı əhalinin mənzil təminatının yaxşılaşdırılması üçün strateji əhəmiyət kəsb edir. Hesab edirəm ki, bu layihə bir neçə il bundan əvvəl həyata keçirilməliydi. Çünki mənzil məcəlləsi 2009-cu ilin sentyabr ayında qüvvəyə minib və bu məcəllədə sosial mənzil fondunun yaradılması, idarə edilməsi və bununla bağlı müddəlar yer alır. Vaxtında bu layihə həyata keçirilsəydi hal-hazırda on minlərlə mənzil əhalinin istifadəsinə verilmişdi. Lakin hazırki iqtisadi geriləmə bu işi həyata keçirməkdə yubanmalara gətirib çıxarıb. Yasamal rayonu ərazisində sosial evlərin tikilməsi işlərinə başlanılır. Bunun üçün torpaq sahələri ayrılıb. Dövlət Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinə 10 milyon manat ayırıb ki, bu prosesi həyata keçirsin. Sosial mənzillər ipoteka kreditləri ilə müqayisədə daha effektiv olacaq, çünki daha ucuz şərtlərlə, mənim düşüncəmə görə aylıq 100 manatı aşmayan qiymətlərlə təklif ediləcək.

-Sosial evlərin İpoteka kreditli evlərdən fərqi nədir?

-İpoteka kreditləri veriləndə mənzil alanın gəlirləri hesablanır. Və bununla bağlı bır sıra arayışlar tələb olunur. Sosial mənzillərdə isə bu arayışlara ehtiyac olmayacaq. Mənzilə ehtiyacla bağlı kriteriyalar müəyyənləşdiriləcək. Ailə başçısı olmayan evlər və şəhid ailəsi, müharibə veteranı, əlil və s. məsələlər sosial evlərin verilməsində nəzərə alınacaq. Sosial evlərin İpoteka krediti ilə fərqi budur. Yəni biri kommeriya lahiyəsidir, digəri sosial lahiyədir.

-Avropa təcrübəsi sosial evlər barəsində nə deyir?

-Avropada belə bir təcrübə var, lakin orada bir qədər fərqli vəziyyətdir. Qərbi Avropa ölkələrində mənzil bazarı fərqli istiqamətdə inkişaf edir. Almaniyada bu gün mənzil kooperativləri var ki, kooperativlərin 1 milyona yaxın üzvü var. Məsələn, bir alman Kölndən Berlinə köçür, bu zaman o həmin kooperativə zəng edib köçəcəyini xəbər edir. Və sadəcə öz geyim əşayalarını götürüb Kölndəki evin təxminən oxşarı olan Berlin mənzilində məskunlaşır.

- Beynəlxalq təcrübədə mənzil maya dəyərindən nə qədər baha qiymətə satıla bilər? Ümumiyyətlə, bizdə bu prosesi tənzimləyən qurum var?

-Dünya təcrübəsində mənzil qiymətləri ilə bağlı iqtisadi bir formul var. Bu adi bir biznes planlamadır. Sahibkar xərclərini hesablayır və bazarda bir marketinq tədqiqatı aparır. Hesablayır ki, mənzil tikintisi 2 il çəkəcəksə ondan təqribən illik mənfəət norması 10-15 faiz müəyyən olunsa bu alıcılıq qabiliyyətinə mənfi təsir göstərməz. Bunları nəzərə alaraq bir kvadrat metr sahəyə qiymət qoyulur. Azərbaycanda isə mənzil tikintisi əsasən kənar resurslar hesabına həyata keçirilir. Buna görə də sahibkar bəzən tikinti xərclərindən 2-3 dəfə artıq mənfəət əldə etməyi planlaşdırır...

- Neftin qiyməti ilə daşınmaz əmlak bazarı arasında əlaqə olduğu deyilir. Beynəlxalq qurumların proqnozları neftin ucuzlaşmasının hələ uzun dövrü əhatə edəcəyini deməyə əsas verir. Belə çıxır daşınmaz əmlak bazarında durğunluq uzun müddətli olacaq?

-Neftin qiymətinin bu gün demək olar ki, bütün istehlak bazarlarına təsiri var. Düşdüyümüz mövcud vəziyyət biləvasitə neft qiymətlərindəki kəskin dəyişikliklərlə bağlıdır. Azərbaycan neftinin qiymətinin hətda 149 dollara çatdığı zaman var idi, stabil qiymət 120 dollar idi. O vaxtlar neftdən daxil olan gəlir indikindən 2-3 dəfə çox idi. Azərbaycanda iqtisadiyyatın inkişafına bir növ heç kim fikir vermirdi. Hamı düşünürdü ki, nə qədər ki, Azərbaycan hökuməti var, nə qədər neft var, bizim heç bir probnlemimiz olmayacaq. İndi isə dünyada iqtisadi baxışlar, bazar münasibətləri dəyişir, böyük iqtisadiyyata sahib olan ölkələr başqa bir dövləti zəiflədib öz nəzarətinə almaq üçün hər bir siyasi-iqtisadi yollardan istifadə edirlər. Çünki onların iqtisadiyyatının neftdən asılılığı sıfır səviyyəsindədir. Onlar iqtisadi balansı qoruya bilirlər. Müqayisə üçün deyək, təbii sərvətlərə görə ən zəngin ölkə olan Rusiya bu prosesdə ən çox itkiyə məruz qalan ölkə oldu. Onlar Avropaya inteqrasiya və əməkdaşlıq yolunu tutmamaqla özlərinin təbii sərvətlərinin qiymətinin azalmasına və çox sürətlə resursların azalmasına gətirib çıxardı. O cümlədən Azərbaycan iqtisadiyyatının inkişaf etdirilməsi üçün hər cür şərait və potensial olub, indi də var. Qonşuluğumuzda böyük bazarlar var, elə təkcə Rusiyanı götürsək bu kifayət edir. Lakin təəssüflər olsun hazırda Azərbaycan xarici bazara çıxarmaq üçün məhsul istehsal etmir.

Rüfət Soltan

ədalət.-2016.-25 oktyabr.-S.2.