Bir dəfə Amerikada...
Amerika
haqqında səfər qeydlərinə müxtəlif təəssüratlardan
başlamaq olar. Kimin üçün bu ölkə tarixi
ilə maraqlıdır, kimin üçün təkrarsız
təbiət abidələri və ya etnik rəngarəngliyi,
kimin üçün də göydələnləri ilə.
Ömründə bircə dəfə də
olsa, Amerikanı görmək yəqin, çoxlarının
arzusudur.
Bizim Amerikaya səfərimiz
2-7 mart tarixlərində baş tutdu. Dünya
Bankının dəvəti və Beynəlxalq Torpaq Sistemləri
(İLS) MMC-nin təşkilatçılığı ilə
Azərbaycan Respublikasının Daşınmaz Əmlakın
Dövlət Reyestri Xidmətinin nümayəndə heyəti
ABŞ-da oldu.
Xidmət rəisi
Arif Qaraşovun rəhbərlik etdiyi nümayəndə heyəti
səfər çərçivəsində əvvəlcə
Dünya Bankının mərkəzi ofisində
görüş keçirdi. Dünya Bankının maliyyə dəstəyi
ilə ölkəmizdə reallaşdırılan
"Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı Layihəsi"nin direktoru A.Qaraşov layihənin icrası
istiqamətində görülmüş işlər
haqqında məlumat verdi. Layihə çərçivəsində
həyata keçirilməli olan tədbirlərə dair fikir
mübadiləsi aparıldı.
Səfər əsnasında
Farifax qraflıq dairə məhkəməsinə, ESRİ Beynəlxalq
İnformasiya Kommunikasiya Cəmiyyətinə, Nyu-York Maliyyə
Departamentinə də getdik, daşınmaz əmlak üzərində
hüquqların qeydiyyatı, daşınmaz əmlakın
kadastrı, əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsində
ABŞ-dakı mövcud təcrübə və
formalaşmış müvafiq sistemlərlə yaxından
tanış olduq və Amerikanın Əmlakın Qeydiyyatı
Sənayesi Assosiasiyasının (Property Records İndustry
Association) 2009-cu il 4 - 5 mart tarixində "Əmlak
fırıldaqçılığının
qarşısının alınması tədbirləri"
mövzusunda təşkil etdiyi konfransda iştirak etdik.
ABŞ-da
hüquqi dövlət prinsiplərinin bütün dünyada
müdafiə edildiyi bir sistem qurulub. Bu sistemin əsasında
insan hüquq və azadlıqlarının təmin
olunması, söz və mətbuat azadlığının
qorunması kimi məsələlərlə yanaşı, həm
də mülkiyyət hüququnun toxunulmazlığı
prinsipi dayanır.
Bu gün
dünyada demokratiyanın simvoluna çevrilən ABŞ
böyük və çətin tarixi yol keçib. 1775-83-cü illər
arasında ölkənin istiqlalı uğrunda davam edən
savaş gedişində İstiqlal bəyannaməsi qəbul
edilmiş (1776-cı il 4 iyul), 1787-ci ildə
ABŞ-ın Konstitusiyası qəbul olunmuşdur. Bəyannamənin mətnini Amerikada bu gün
"millət atası" kimi xatırlanan şəxslərdən
biri - Tomas Cefferson hazırlayıb. İstiqlal
bəyannaməsində insan hüquq və azadlıqlarına
geniş yer verilib və bu sənəddə hakimiyyətin mənbəyinin
xalq olduğu göstərilib. 1787-ci ildə
cəmi 13 ştatın təşkil etdiyi ABŞ konqresi ilk dəfə
federativ dövlət quruluşunu təsbit edib, ikipalatalı
konqres formalaşdırılıb və ilk dəfə olaraq
konstitusiyada hakimiyyət bölgüsü aparılıb.
Sonralar bir çox demokratik ölkələrin öz
konstitusiya quruluşlarında əsas götürdükləri
qanunvericilik, icra və məhkəmə hakimiyyəti
bölgüsü ilk dəfə məhz ABŞ
Konstitusiyasında ali norma şəklində
irəli sürülüb.
O, dövrdə hakimiyyətin
belə ədalətli bölgüsü bütün digər
cəhətləri ilə yanaşı, həm də Amerikada
bu gün də müqəddəs sayılan mülkiyyət
hüquqlarının müstəqil məhkəmələr tərəfindən
etibarlı qaydada qorunmasını təsbit edirdi. Təsadüfi deyil ki, bu gün də bəzi
ştatlarda əmlakın, o cümlədən torpaq sahələrinin
və parsellərin qeydiyyatı məhkəmələr tərəfindən
aparılır.
Bu ölkədə
torpaq və əmlak qeydiyyatı məsələləri
müxtəlif ştatların qanunvericilik aktları ilə tənzimlənir. Amerikada
daşınmaz əmlak üzərində hüquqların
qeydiyyatı formaları və üsulları mahiyyətcə
eyni olsa da, ştatlara görə fərqlənir.
Bizim
olduğumuz Virciniya ştatında 120 qraflıq var. Hər
qraflığın dairə məhkəməsinin tərkibində
daşınmaz əmlakın qeydiyyatı şöbəsi fəaliyyət
göstərir. Bütün qraflıqların ərazisi
parsellərə bölünüb. Parselə
bölünməmiş, heç kimə məxsus olmayan torpaq
sahəsinə təsadüf etmək mümkün deyil. Məsələn,
Kadastr Departamentində
GİS (Coğrafi İnformasiya Sistemləri) sahəsində
iş aparılır, departament xəritə-zonalaşdırma,
əmlakın koordinatlarının müəyyənləşdirilməsi,
parsellərin dəqiqləşdirilməsi və digər məsələlərlə
məşğul olur.
Torpaq sahələri
ilə bağlı çöl-ölçmə işləri,
binanın satılması, alqı-satqı vasitəsilə
torpaq sahələrinin ölçülərinin dəyişməsi
kimi məsələlər də bu sahə üzrə
ixtisaslaşmış, lisenziya əsasında fəaliyyət
göstərən özəl şirkətlər tərəfindən
aparılır.
Çöl-ölçmə
işlərinin aparılması, texniki sənədlərin tərtibi,
məlumatların alınması üçün xidmətə
görə müəyyən edilmiş məbləğlərdə
xidmət haqqı ödənilir. Bütün məlumatlar
Coğrafi İnformasiya Sistemində toplanır. Qraflıq üzrə mövcud əmlak və torpaq
bazarı haqqında dolğun məlumat bazası
yaradılıb. Vətəndaşlar,
hüquqi və fiziki şəxslər ictimaiyyət
üçün açıq olan məlumat bazasına daxil
olaraq istədikləri əmlak, onun xarakterik göstəriciləri
barədə ətraflı məlumat əldə etmək
imkanına malikdirlər. Şöbədə
ictimaiyyətə açıq olan məlumatların əldə
edilməsi üçün informasiya-kommunikasiya
texnologiyaları ilə təchiz edilmiş ictimai məlumatlandırma
terminalları təşkil edilib. Vətəndaş
buradan istədiyi məlumatı ala bilər. Bu bazaya daxil olmaqla ölkənin istənilən
yaşayış məntəqəsində məlumatları
internet vasitəsi ilə də əldə etmək
mümkündür. Elektron formatda
axtarış sistemi müxtəlifdir. Bu
sistemdə ünvan, ad, soyad və digər formalar əsasında
axtarış aparmaq olar.
Əvvəllər
qeydiyyat prosesində kağız vasitələrindən
geniş istifadə edilib. Bu gün isə
daşınmaz əmlakın qeydiyyatı və kadastr işləri
elektron formatda aparılır.
Vaşinqtona
bitişik Merilend ştatında da əmlakın, torpaq sahələrinin
qeydiyyatı Virciniya ştatında olduğu kimi dairə məhkəmələrinin
tərkibindəki əmlak qeydiyyatı şöbələri
tərəfindən həyata keçirilir. Amma Nyu-Yorkda vəziyyət
fərqlidir. Burada qeydiyyat Nyu-York şəhərinin
Maliyyə Departamentində aparılır. Departament
həm Nyu-York meriyasının maliyyəsini idarə edir, həm
vergi toplayır, həm də daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi
və əmlakın qeydiyyatı məsələləri ilə
məşğul olur.
Nyu-Yorkda 62
qraflıq var. Əhalinin sayı 8 milyondur. Nyu-York ştatında il ərzində 100 min daşınmaz əmlak
üzərində hüquqların qeydiyyatı
aparılır. Əqdlər notarial qaydada
bağlanır. Notarius əmlak üzərində
həbsin, məhdudiyyətin olub-olmadığını
araşdırdıqdan sonra əqdi təsdiq edir və təsdiqlənmiş
əqd qeydiyyat şöbəsinə daxil olur. Qeydiyyat şöbəsi ictimaiyyətə
açıq olan "Arcbig" sistemi ilə işləyir.
Daşınmaz əmlakın xəritələndirilməsi
də qeydiyyatla birgə aparılır. Qeydiyyat
orqanında elektron baza xəritəsi mövcuddur. Bütün növ əmlakların və torpaq sahələrinin
kadastr göstəriciləri, koordinatları mövcud kadastr xəritələri
üzərində öz əksini tapıb.
Nyu-York şəhərində
il ərzində 25 milyard dollar vergi
yığılır. Vergi toplanmasının əsasını
əmlakın qeydiyyata alınması və qiymətləndirilməsi
təşkil edir. Hər il
yanvarın 5-də 1 milyon yaşayış və qeyri-yaşayış
obyekti yenidən qiymətləndirilir. Qiymətləndirmə
dövlət tərəfindən həyata keçirilir və
bu zaman bazar qiymətləri əsas götürülür.
Sonra vergi ödəyiciləri öz mülkləri
haqqında məlumatları poçt və ya internet vasitəsilə
alırlar. Qiymətləndirmə metodologiyası
müvafiq qanunvericilik bazası əsasında
hazırlanıb. Vergi dərəcələri
4 yerə bölünür. Kommersiya obyektləri
və fərdi yaşayış evləri müxtəlif
cür qiymətləndirilir. Eyni zamanda mənzillərdən,
kondominium (ümumi mülkiyyətdə olan) xarakterli evlərdən,
kommersiya və xidmət sahələrindən, fabrik və
zavodlardan, yəni, istehsal xarakterli obyektlərdən başqa
kateqoriyalara uyğun vergi tutulur. Ümumiyyətlə,
Amerikada vergi növləri çoxdur: gəlir vergisi, transfer
vergisi və sairə.
Amerikada
kondominium üzrə inşa edilmiş binalar da çoxluq təşkil
edir. Əmlak sahiblərinin hüquqlarının kənar
müdaxilələrdən, fırıldaqçılıq, dələduzluq
hallarından qorunmasına bu ölkədə böyük
önəm verilir.
Elə Amerikanın Əmlak
Qeydiyyatı Sənayesi Assosiasiyasının (PRİA) 2009-cu il 4 - 5 mart tarixində təşkil etdiyi
konfrans da belə adlanırdı: "Əmlak
fırıldaqçılığının
qarşısının alınması tədbirləri". Məlumat üçün qeyd edək ki, PRİA əmlak
qeydiyyatı sənayesi iştirakçıları arasında
dialoqların aparılmasına şərait yaradan, ümumi
maraq doğuran məsələlər üzərində
müxtəlif perspektivlərin qarşılıqlı
razılaşmasını irəli sürən, bilik və təcrübələrin
çatdırılmasına dair razılaşmanı
inkişaf etdirmək məqsədilə yaradılmış
biznes və hökumət koalisiyasıdır.
PRİA
ABŞ-da və xaricdə bazar iqtisadiyyatının inkişafı
üçün əsas olan maliyyə metodları və əmlak
sahibliyi prinsiplərinin səmərəliliyinin,
etibarlılığının təkmilləşdirilməsi
üçün imkanların təmin olunmasına xidmət
edir.
Sənayedə
ən yaxşı metod və təcrübələrin dəstəklənməsi,
təkmilləşdirməyə həvəsləndirmə, əmlak
sənədləri ilə əlaqədar prinsiplərin, sistemlərin,
qanunvericilik bazasının formalaşdırılması məqsədilə
məlumat xidmətinin təmin olunması da bu təşkilatın
missiyasına daxildir. Assosiasiya bütün bunlardan əlavə
ictimai maarifləndirmə fəaliyyəti ilə də məşğul
olur. Bu təşkilat sığorta,
notarius, bank-maliyyə qurumlarını, əmlakın
qeydiyyatı ilə məşğul olan orqanları öz tərkibində
birləşdirir.
Assosiasiyaya rəhbərlik
üzvlər tərəfindən seçilmiş direktorlar
vasitəsilə həyata keçirilir. Geniş tədqiqat
və müzakirələr, əlaqədar qurumlarla əməkdaşlıq
şəraitində assosiasiyada zəngin qanunvericilik bazası
və təcrübə formalaşıb. Bu
işlər davam etdirilir. Çünki
assosiasiya təmsilçiləri hesab edirlər ki, əmlak sənayesi
sahəsində problemli məsələlər hər zaman
mövcuddur. Bu problemlərdən ən
aktualı isə, heç şübhəsiz ki, əmlak
fırıldaqçılığıdır. Bu cür cinayətlər Amerikada geniş
yayılıb. Fırıldaqçılıq
halları əmlakın alqı-satqısı, ipoteka və ya
girov qoyulması zamanı baş verir. Şəxsiyyət
vəsiqələrinin saxtalaşdırılması əmlak
fırıldaqçılarının ən çox istifadə
etdikləri metodlardan biridir. Bu üsuldan
istifadə əmlak fırıldaqçılığı ilə
bağlı baş verən cinayətlərin təxminən
45 faizini təşkil edir. Federal Təhqiqatlar
Bürosunun yüksək rütbəli məmuru konfransdakı
çıxışı zamanı qeyd etdi ki, bu cür cinayət
əməlləri ilə mübarizə o qədər də
asan deyil. Amerikada saxta şəxsiyyət vəsiqələrini
yoxlayan cihazlar istehsal edilsə də, bu sahədə hələlik
yüksək nəticələrin əldə edilməsi
mümkün olmayıb. Şəxsiyyət
vəsiqələrinin saxtalaşdırılması ilə
yanaşı, gəlirlərlə bağlı məlumatların
gizlədilməsi, alqı-satqı zamanı əmlakın
bazar qiymətinin məqsədli şəkildə
aşağı salınması da Amerikadakı əmlak
fırıldaqçılarının populyar
metodlarındandır.
Bu gün Federal Təhqiqatlar
Bürosunda əmlak fırıldaqçılığı
motivi üzrə 2000-ə yaxın iş var. Bu cinayətlər
nəticəsində mənimsənilmiş maliyyə vəsaitlərinin
həcminə gəldikdə isə söhbət milyonlarla
dollar vəsaitdən gedir. Əmlak
fırıldaqçılığının
qarşısını almaqdan ötrü maarifləndirmə
işləri aparılır.
Assosiasiyanın
həyata keçirdiyi tədbirlər, müxtəlif məzmunlu
broşürların çapı, roliklərin istehsalı vətəndaşların
əmlak saxtakarlığına qarşı ayıq
olmaları istiqamətində görülən işlərin
bir hissəsidir.
Amerikada
informasiyalı cəmiyyət mövcuddur. Məlum
olduğu kimi, bu gün dünyanın inkişaf etmiş
dövlətlərində elektron hökumət fəaliyyət
göstərir, ya da buna hazırlıq işləri gedir.
Azərbaycanda da ölkə rəhbərliyi tərəfindən
bu işə çox böyük əhəmiyyət verilir.
Genişmiqyaslı informasiya-kommunikasiya layihələri
sürətlə həyatımıza daxil olur. Daşınmaz əmlakın qeydiyyatını da
informasiya-kommunikasiya texnologiyalarından kənarda təsəvvür
etmək mümkün deyil. Bu texnologiyalar
bir tərəfdən axtarış sistemini asan və mütəhərrik
edirsə, digər tərəfdən elektron
çöl-ölçmə cihazları bu işin son dərəcə
dəqiqliklə aparılmasını, xüsusilə torpaq sahələri
və parsellər üzərində mülkiyyət
hüquqlarının qeydiyyatı zamanı mübahisələrin
və digər narahatlıq doğuran halların
qarşısının qabaqcadan alınmasını
mümkün edir.
Xidmətin
nümayəndə heyətində böyük maraq doğuran
görüşlərdən biri də mərkəzi ofisi
Kaliforniyada yerləşən ESRİ şirkətinin Virciniya
ştatındakı filialında keçirildi. ESRİ
şirkəti İKT sahəsində böyük paya malikdir.
Bu şirkət 1969-cu ildə məsləhətçi
qurum kimi təsis edilmiş, Kaliforniya Torpaq İstifadəçiliyi
sahəsində, Baltimor şəhərinin yenidən
qurulması və Virciniyada yeni salınan
GİS sistemi üzrə 18 əməkdaşın
iştirakı ilə fəaliyyətə başlayan şirkət
bu gün hər il bu sistem üzrə 14
min mütəxəssisin iştirak etdiyi konfransların təşkilatçısıdır.
Şirkətin
ABŞ-da 10 regional ofisi var. 80 ölkədə distribüter mərkəzləri
fəaliyyət göstərir. Bu gün ESRİ-nin
2200 biznes tərəfdaşı vardır. 150-dən çox ölkədə müştəri
şəbəkəsi olan ESRİ-nin illik gəliri 660 milyon
dollardır. 300 min təşkilat onun
proqramlarından istifadə edir. Dünyanın
ən iri 50 neft şirkətindən 45-i bu şirkətin məhsullarından
faydalanır. 50 ştatın 24 min federal və
yerli hökumət orqanları şirkətin ən müxtəlif
sahələr üzrə proqram təminatlarının istifadəçiləridir.
Hər il 25 min sistem istifadəçisi
ESRİ-nin təşkil etdiyi treninqlərdə kurs keçir.
180 ölkədən 15 min nəfər
ESRİ-nin internet kursları vasitəsilə virtual treninqlərə
qatılır. 50 min universitet tələbəsi
bu proqramlarla hazırlaşır.
Şirkətin
Virciniya ştatındakı filialında keçirilən
görüş zamanı Dünya Bankının dəstəyi
ilə ölkəmizdə reallaşdırılan
Daşınmaz Əmlakın Qeydiyyatı Layihəsinin
icrası ilə bağlı söhbət aparıldı. Bu layihə
çərçivəsində nəzərdə tutulmuş
müəyyən tədbirlərdə ESRİ-nin
iştirakı, naviqasiya sisteminin qurulması, ünvan
reyestrinin aparılması sahəsində gələcək əməkdaşlığın
perspektivləri haqqında söhbət açıldı.
ESRİ-nin yerli ofisində Azərbaycanda
daşınmaz əmlakın kadastrı və hüquqların
dövlət qeydiyyatı sistemindən bəhs edən 12 dəqiqəlik
film nümayiş etdirildi.
Qeyd edək ki,
bu filmdə Ermənistanın Azərbaycana qarşı hərbi
təcavüzü nəticəsində dağıdılmış
maddi mədəniyyət abidələri, o cümlədən
daşınmaz əmlak obyektləri haqqında məlumat
verilir. Eyni
zamanda, ümummilli lider Heydər Əliyevin müəyyən
etdiyi inkişaf strategiyası, bu strategiyanı uğurla davam
etdirən Azərbaycan Respublikasının Prezidenti cənab
İlham Əliyevin həyata keçirdiyi siyasət sayəsində
Azərbaycanın sosial-iqtisadi tərəqqisi, ölkəmizdə
geniş vüsət almış tikinti-quruculuq işləri,
bunun müqabilində əmlak bazarının fəallaşması,
Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin
fəaliyyəti haqqında söhbət açılır.
İngilis
dilində səslənən film ESRİ-nin əməkdaşları
tərəfindən böyük diqqət və maraqla
qarşılandı.
Gülhüseyn Kazimov,
Azərbaycan Respublikasının Daşınmaz Əmlakın
Dövlət Reyestri Xidməti
Aparatının rəhbəri
Azərbaycan.-2009.-1 aprel.-S.6.