АИФ наращивает потенциал

С начала текущего года по линии ипотечного фонда выдано кредитов на 73,5 млн манатов

В июне прошлого года, после двухлетнего перерыва, возобновилась выдача льготных ипотечных кредитов по линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ). Этот шаг был предпринят в рамках антикризисной программы правительства, предоставившего фонду около четырнадцати миллионов манатов бюджетных средств. Остальные, необходимые для жилищного кредитования, средства АИФ привлекает с рынка капиталов путем эмиссии ипотечных облигаций. Причем в отличие от стагнирующего мирового ипотечного рынка, в нашей стране уже второй год наблюдается стабильный рост.

Как известно, катализатором начавшегося два года назад глобального экономического кризиса стали ипотечно-банковский сектор и связанные с ним инвестиционные фонды. Чтобы избежать полного обрушения ипотечной пирамиды, с начала 2009 года в Европе, Северной Америке, Юго-Восточной Азии и ряде стран СНГ были внедрены государственные программы поддержки ипотеки. Однако по прошествии почти двух лет многие государства свели до минимума оказываемую финансовую помощь, и ипотечный рынок вновь стал демонстрировать минусовые показатели. Так, согласно данным международной консалтинговой компании Knight Frank, отказ от государственных программ скидок покупателям первичного жилья в Великобритании и Австралии, а также отмена введенных в разгар кризиса налоговых льгот в США вызвали вторую волну жилищного кризиса, связанного с невыплатами по ипотечным кредитам. Больше всего сворачивание господдержки заметно в США, а также Испании, Ирландии, Восточной Европе и России, что уже привело к хирению ипотечного рынка, падению цен и уменьшению объемов продаж недвижимости. Но настоящее испытание для рынка недвижимости, особенно в Европе и США, наступит в будущем году, когда лишенные господдержки банки начнут повышать процентные ставки по ипотечным займам, полагают аналитики Knight Frank.

Как же складывается ситуация с ипотечным кредитованием в Азербайджане в посткризисный период? Дело в том, что для нашей страны развитие ипотечного кредитования как формы финансирования покупки жилья сравнительно новая сфера деятельности. Еще лет пять назад эти услуги оказывало лишь несколько коммерческих банков, причем неподъемность процентных ставок по кредитам делала ипотеку достаточно экзотическим продуктом для желающих обзавестись жильем в кредит.

Ситуация изменилась с созданием Азербайджанского ипотечного фонда, приступившего к выдаче льготных кредитов в марте 2006 года. Еще через год, параллельно с коммерческим кредитованием, стартовала программа социальной ипотеки. Однако в том же 2007 году обе программы были приостановлены. Причиной тому стали несовершенство законодательной базы и отсутствие действенных механизмов по рефинансированию посредством эмиссии ценных бумаг. Деятельность АИФ приходилось целиком финансировать за счет средств госбюджета, что не совсем укладывалось в планы правительства. В целом первая попытка наладить государственное ипотечное кредитование в стране продлилась около года. За это время банки-агенты АИФ выдали кредитов на сумму 75,8 млн манатов, обеспечив ипотечным жильем около двух тысяч клиентов.

В период мирового ипотечного кризиса — в 2008-м и первой половине 2009 года — государственное жилищное кредитование в Азербайджане не велось. И только в июне прошлого года АИФ, после внесения изменений в законодательную базу и механизм функционирования фонда, предпринял вторую попытку развития коммерческой ипотеки. И, судя по итогам года, небезуспешно: в фонде сумели создать эффективную схему привлечения необходимых внебюджетных средств и добиться весьма высоких результатов в кредитовании. В частности, с июня 2009-го по первое января текущего года по линии фонда посредством 18 банков-агентов было выделено свыше 76 млн манатов ипотечных ссуд, что позволило около 1800 семьям стать обладателями собственного жилья.

Столь же успешными оказались итоги минувших трех кварталов текущего года. По состоянию на 30 сентября, по линии АИФ было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 73,5 млн манатов. Приблизительно столько же — 75 млн манатов планируется выделить и в будущем году, причем неизменным останется и объем социальной ипотеки — порядка 14 млн манатов. «Разумеется, потребность общества в социальной ипотеке превышает бюджетные ассигнования, однако их рост прямо зависит от роста доходов госказны. А бюджет 2011 года сверстан в консервативном русле, с минимальным ростом, и потому надеяться на увеличение объема выделяемых средств, на ипотечное кредитование в несколько раз, было бы нелогично. Это — точка зрения Министерства финансов и правительства», — заявил председатель Центробанка Эльман Рустамов.

Собственно, существовавший все эти годы консервативный подход к выделению ипотечных кредитов по линии АИФ и стал основой стабильности в данной сфере. В отличие от развитых стран и даже ряда государств СНГ, в Азербайджане действуют достаточно строгие правила отбора кандидатов на ипотеку. Согласно статистике АИФ, основными заемщиками фонда стали граждане в возрасте 18-29 лет, на них пришлось свыше половины выданных кредитов. Причем согласно новым правилам, максимальный размер займа не должен превышать 50 тыс. манатов и выдаваться по ставке не более 8% годовых. Четко обусловлены и правила погашения ссуды. Так, ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 70% суммарных доходов заемщика, который непременно обязан застраховать свою жизнь и трудоспособность, а также имущество, приобретаемое в ипотеку.

Чтобы еще больше упростить процедуру оформления ипотечного кредита и свести к минимуму бюрократические проволочки, АИФ ведет работу над проектом электронной ипотеки. «Думаю, в ближайший год мы сможем его запустить, после чего обращения граждан и все предоставленные ими документы будут обрабатываться в электронном формате. Тем самым будут исключены все проявления человеческого фактора при отборе кандидатов на получение жилищного займа», — заявил председатель Центробанка Эльман Рустамов.

Ну а в еще более отдаленной перспективе в стране будут созданы дополнительные механизмы получения ипотечных кредитов. Речь идет о принятии и реализации разработанного Центробанком законопроекта «О строительно-сберегательных банках». С внедрением жилищных, строительно-сберегательных банков Азербайджан после двухлетнего перерыва вернется к идее накопительной ипотечной системы. Для организации строительно-сберегательных банков выбрана разработанная в Германии схема. Вкладчик в течение трех лет будет накапливать средства в банке на первый взнос, а затем ему автоматически будет выдаваться ипотечный кредит. Строительно-сберегательные банки будут ограничены в своих операциях только функциями накопления, эффективного размещения и управления средствами вкладчиков, а затем их ипотечного кредитования. Размещение средств будет осуществляться лишь в активы первой степени — государственные краткосрочные облигации и ноты НБА.

НАША СПРАВКА

Средства на коммерческое кредитование ипотеки АИФ изыскивает посредством выпуска собственных облигаций. Первая партия ипотечных облигаций на сумму 15 млн манатов была успешно размещена в июне прошлого года, а ее общий объем составил 55 млн манатов. В конце декабря прошлого года ГКЦБ зарегистрировал второй проспект эмиссии облигаций АИФ — уже на сумму 75 млн манатов. Большая часть их также успешно размещена в этом году на Бакинской фондовой бирже.

Азер НАДЖАФОВ

Азербайджанские известия. – 2010. – 22 октября.- С. 2.