Квартира в ценных бумагах

Вступили в силу новые правила выпуска, обращения

и погашения жилищных сертификатов

Строительный бум последнего десятилетия стимулировал появление различных инструментов для финансирования отрасли, а также операций на рынке недвижимости. Наряду с займами Азербайджанского ипотечного фонда и разнообразными кредитными продуктами банков на местном рынке уже свыше пяти лет обращаются жилищные сертификаты. А на днях вступил в силу разработанный Госкомитетом по ценным бумагам (ГКЦБ) новый механизм, регулирующий операции с этими ценными бумагами.

Жилищные сертификаты — эмиссионные ценные бумаги, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте. Эмитентами сертификатов могут выступать только компании, имеющие право на проведение строительных работ в республике. Выпуская такие сертификаты и размещая их среди физических и юридических лиц, строительные компании принимают на себя определенные обязанности перед их владельцами. В частности, обладатели жилищных сертификатов приобретают право собственности на жилье, построенное за счет внесенных ими средств. Но главное, жилищные сертификаты могут быть проданы или подарены и их новым владельцам не придется проходить сложные и многоступенчатые процедуры, связанные с оформлением прав собственности. Наличие жилищного сертификата — основание для последующей регистрации в Государственном реестре недвижимого имущества для определения права собственности на жилье. Достаточно зарегистрировать внесение соответствующей отметки на сам сертификат о смене его владельца.

Это очень важный момент, так как лица, заключившие обычный договор со строительной компанией о покупке жилья, могут столкнуться с серьезными проблемами, если вдруг по каким-либо причинам захотят отказаться от покупки жилья. Получить обратно от застройщика свои деньги будет практически невозможно, поскольку они уже вложены в строительство. Владельцу же сертификата будет достаточно выставить их, скажем, на фондовой бирже, продать и получить деньги обратно. Этот рыночный механизм можно также использовать и как финансовый инструмент для получения прибыли — как и любую другую ценную бумагу, сертификаты можно покупать и перепродавать.

В свою очередь жилищные сертификаты являются эффективным финансовым инструментом, которым пользуются жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) для привлечения средств на строительство, реконструкцию и достройку жилых зданий. Еще одним преимуществом выпуска в обращение жилищных сертификатов следует считать достижение с их помощью прозрачности на строительном рынке, как в отношениях покупатель-продавец, так и вопросах налогообложения строительных компаний.

Положение об эмиссии и обращении жилищных сертификатов было утверждено Государственным комитетом по ценным бумагам Азербайджана еще в 2004 году. Однако только в июне 2006 года ГКЦБ зарегистрировал их первый выпуск: эмитентом первых в стране 130 сертификатов выступил ЖСК «Араз-96», возводивший в Гяндже многоэтажное жилое здание. В последующие годы бурно развивающийся рынок жилищных сертификатов пережил как стадии стремительного роста, так и периоды стагнации. Так, с началом применения упомянутого рыночного инструмента в 2006 году была зарегистрирована совокупная эмиссия в объеме 52 млн манатов и эти сертификаты были обеспечены 308 тыс. квадратных метров жилой площади. Интерес строительного рынка к новому инструменту многократно возрос после указа главы государства от 12 мая 2006 года, утвердившего поправки в закон «О государственном реестре недвижимого имущества». Согласно поправкам, жилищные сертификаты удостоверяют полную оплату стоимости квартиры и являются основанием для регистрации имущественных прав и обеспечения кредита на недвижимость, строительство которой не завершено. Наряду с нотариально заверенными договорами на недвижимость, свидетельствами о наследовании и другими документами, жилищный сертификат стал основанием для государственной регистрации прав недвижимости. Не удивительно, что к концу следующего — 2007 года на рынке было реализовано уже 4219 жилищных сертификатов на сумму 260 млн манатов, обеспеченных 469 тыс. кв. м. Однако уже в 2008 году стремительный рост данного сегмента рынка ценных бумаг претерпел столь же внезапный спад. Во многом это было связано с решением правительства о временной приостановке выдачи льготных займов по линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ). Именно эта структура, приступившая к выдаче займов весной 2006 года, сыграла роль локомотива, потянувшего за собой рост сегмента жилищных сертификатов. Поэтому в 2008 году, конец которого совпал с началом глобального экономического кризиса и грандиозным спадом в секторе жилищного строительства, в нашей стране было эмитировано всего 256 жилищных сертификатов с четырьмя выпусками на общую сумму всего 19,6 млн манатов. В последующие годы ситуация несколько выправилась: в середине 2009 года возобновилась коммерческая ипотека по линии АИФ, благодаря чему был зарегистрирован выпуск 389 жилищных сертификатов на общую сумму 277,2 млн манатов. Однако эмиссия 2009 года охватила всего 82,24 тыс. квадратных метров жилой площади. Сказался как рост инфляции, так и изменение структуры рынка — эмитентами жилищных сертификатов выступали ЖСК, реализующие преимущественно элитное жилье. Ну а в прошлом году, запомнившемся заметной активностью в сфере строительства, объемы эмиссии сертификатов возросли как в денежном эквиваленте, так и по площади обеспечиваемого жилья в полтора-два раза.

Следующим шагом в расширении сферы применения жилищных сертификатов стали разработанные ГКЦБ и вступившие в силу на днях новые правила выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов. Правила уже приняты на учет в государственном реестре правовых актов: новый механизм эмиссии и обращения ценных бумаг призван повысить эффективность финансирования строительного сектора, снизить рыночные риски и повысить уровень прозрачности для защиты прав инвесторов. Так, по новым правилам эмитент может выпустить жилищные сертификаты, совокупный объем которых не превышает 70% сметной стоимости возводимого здания. Остальные 30% стоимости эмитент должен внести за счет собственных средств. Это будет служить гарантией против возможности махинаций с деньгами инвесторов и возложит большую ответственность на застройщика, который в данном случае рискует также и собственным капиталом. Кроме того, новые правила обязывают предоставлять инвесторам более обширную информацию об эмитенте жилищных сертификатов и передавать своевременно сведения о ходе строительства.

Агасаф АХУНДОВ

Азербайжанские известия.- 2012. – 7 января. – С. 1-2.