НЕДВИЖИМОСТЬ И ПРАВОПОРЯДОК

Недавно Госкомитет по вопросам имущества (ГКВИ) Азербайджана при поддержке Общества по техническому сотрудничеству Германии (GTZ) провел в г.Губа семинар «Кадастр и регистрация недвижимого имущества». Были обсуждены основные цели создания единого кадастра недвижимости в отдельных странах, его компоненты, правила использования данных кадастра и пр. Несмотря на то, что многие страны мира при работе с недвижимостью используют исключительно новые технологии, у нас же, а вернее, во многих странах бывшего СССР, этот процесс только набирает обороты. Как ускорить его движение — опираться на зарубежный опыт или же разрабатывать свою отечественную программу создания кадастра? На эти и другие вопросы нашего специального корреспондента отвечает директор Центра Кадастра недвижимого имущества и технической инвентаризации, доктор сельскохозяйственных и кандидат экономических наук, профессор Рамиз Гулиев.

— Рамиз муаллим, слово «кадастр» не совсем привычно, если можно так выразиться, для нашего уха. Не могли бы вы как-то раскрыть его значение? Это раз. Во-вторых, насколько скрывающиеся за этим словом процессы, если их пустить на самотек, могут влиять на хозяйственную жизнь страны?

— Если в двух словах, то кадастр — это систематизированный документ, составленный официальным органом или учреждением на основе данных об определенных ресурсах, их расположении, величине, качественных характеристиках, назначении, стоимости и др. Собранные сведения используются для расчета налогов, платы за пользование природными ресурсами, оценки стоимости объектов при их аренде, залоге, продаже. Раньше такая информация не была востребована, поскольку во времена СССР объекты недвижимого имущества (фабрики, заводы, земля, природные ресурсы и пр.) были в монополии государства. По этой причине политика государства в отношении недвижимого имущества была предельно кратка и ясна. Под эгидой «общенародного имущества» недвижимость фактически принадлежала государству. Факт необходимости ведения учета всех этих объектов зачастую не был обязательным, поскольку управляющим рычагом было государство, а управляемым — государственный объект.

Сегодня ситуация иная. Азербайджан живет на основе законов регулируемой рыночной экономики. В условиях рыночных отношений осуществление контроля над недвижимым имуществом требует особых навыков. В наше время управление недвижимостью является более сложным процессом, чем ее приобретение. При таком раскладе дел необходимо проведение определенной государственной политики, регулирующей имущественные отношения в обществе. Государственный комитет по имущественным вопросам, созданный согласно Указу Президента Азербайджанской Республики Ильхама Алиева от 19 мая 2009 года, призван выполнять вышеуказанные функции на государственном уровне.

— Как видим, этому нововведению чуть больше года. За пройденный этап можно ли сделать какие-то выводы?

— Безусловно. Как известно, имущественные отношения должны строиться на сугубо законодательной основе. К сожалению, должен отметить, что на сегодняшний день царит полное равнодушие в отношении регистрации прав на имущество. Заключение сделок в устной форме впоследствии зачастую оборачивается неприятными результатами для обеих сторон. Почему? Подтверждение наличия прав на недвижимое имущество и признание его принадлежности определенному лицу являются государственным актом. Если государство признает право определенного лица на недвижимую собственность, значит, оно защищает это право. Официальное оформление имущественных отношений возможно исключительно через Кадастр недвижимого имущества.

— Рамиз муаллим, это общемировое правило или же наше отечественное ноу-хау?

— Правило одно, но пути его реализации могут быть разными. В мировой практике работы по кадастру уходят корнями в глубь веков. Еще в III тысячелетии до н.э. в Китае был проведен кадастр плодородных земель. Кадастр недвижимого имущества — это совокупность систематизированных материалов, официальных документов, картографических данных, относящихся к недвижимому имуществу, включая земельный участок, а также расположенные на нем предметы. В развитых странах кадастр недвижимого имущества был создан еще в 70—80-х гг. прошлого столетия. За рубежом кадастры водных и земельных угодий, лесов, полезных ископаемых включены в одну систему, которая называется «Кадастр недвижимого имущества».

В последнее время на постсоветском пространстве все чаще встает вопрос о создании такой базы данных, и, опираясь на опыт развитых стран, Азербайджан принял решение о создании аналогичной системы.

— Что даст Азербайджану обновленная система кадастра?

— Для начала отметим, что в связи с недостатком информации по объектам недвижимости у госорганов появляются проблемы в связи с управлением недвижимым имуществом. Создание такой системы приведет к устранению имеющихся недостатков в управлении, а также позволит использовать имущество в достаточной мере с большей выгодой.

Если точнее выразиться, предусмотрено создание Автоматизированной системы информации по кадастру, которая станет обширным источником сведений как для общественности, так и для государственных органов Азербайджанской Республики. Благодаря содержанию в ней адресного реестра система облегчит работу в очень многих сферах. Так, например, она может сыграть роль «прозрачного источника информации» в области купли-продажи недвижимого имущества: продающая сторона сможет показать все плюсы предлагаемого объекта, в то время покупатель сможет оценить его в полной мере, видя как отрицательные, так и положительные стороны товара.

Подобная расстановка вещей может послужить основой для создания «электронного государства» в Азербайджане, а также дать возможность обслуживать граждан по принципу «единого окна». Создание системы кадастра в первую очередь очень выгодно для системы регистрации недвижимого имущества — граждане не будут терять время при выполнении операций с недвижимостью.

— В каких сферах может быть применена эта система?

— Кадастр применяется во многих сферах, для самых разнообразных целей. В первую очередь он необходим для учета земельных ресурсов, а также различных построек, зданий и сооружений по формам собственности. Система кадастра может служить информационной базой и облегчить работу как ряда министерств (как например, Министерство чрезвычайных ситуаций, Министерство экологии и природных ресурсов, Государственный комитет по имущественным вопросам, Министерство здравоохранения, Министерство юстиции), местных органов самоуправления, так и различных физических и юридических лиц. Надо отметить, что и земельный налог, а также налог на имущество, должен рассчитываться исходя из данных этой системы.

— Рамиз муаллим, в ходе работы семинара, о котором было сказано выше, выяснилось, что один из удобных путей достижения поставленной цели — использование зарубежного опыта. В какой мере он станет применяться при составлении и ведении кадастра недвижимого имущества?

— При поддержке Всемирного банка в Азербайджане с 2007 года осуществляется проект «Регистрация недвижимого имущества». Одним из основных его элементов является создание электронных карт для учета 4 млн га земельных ресурсов и содержащихся на них объектов. В проект включены территории наиболее тесного проживания граждан — поселки, города, а также находящиеся на этих территориях постройки, установки, сельскохозяйственные угодья.

Для претворения в жизнь упомянутого проекта привлечены специалисты из США и стран Европы, которые имеют опыт в создании подобных систем. Реализация данного проекта позволит в дальнейшем привнести в Азербайджан новейшие технологии ведения кадастра.

— Рамиз муаллим, насколько мне известно, Центр Кадастра недвижимого имущества и технической инвентаризации работает и над созданием реестра адресов. В чем значимость его создания?

— Составление и ведение адресного реестра имеют большое практическое значение. Важность оказания скорой медицинской помощи потерпевшему или своевременного прибытия пожарных машин к очагу возгорания понятна каждому, поэтому недостатки в адресном реестре могут негативно влиять на работу упомянутых служб. В силу этого составление адресного реестра, размещение адресных знаков значительно облегчат процессы получения информации, назначения адресов новым объектам, сократят время на поиск определенного адреса и поспособствуют оперативному проведению мероприятий службами скорой помощи, МЧС.

Работа в этом направлении сопряжена с некоторыми трудностями. Так, при составлении адресного реестра мы столкнулись с определенными проблемами. Это — неточное написание адресов жилых массивов, использование неофициальных названий микрорайонов и кварталов, а также неверная информация о точках начала и конца крупных проспектов.

В некоторых поселках адреса смешаны, в некоторых местах даже повторяются, иные объекты вообще не имеют адреса.

— Как устраняются выявленные недостатки?

— Для составления адресного реестра по зарубежной модели требуются опыт и коммуникационные технологии для внедрения автоматизированной системы управления. Учитывая важность создания адресного реестра, правительство Азербайджанской Республики пригласило норвежскую компанию Statens Kartverk и будет осуществлять проект «Составление информационной системы адресного реестра». Общая его цель — введение и хранение адресной информации с целью составления Адресного реестра. Первая часть проекта заключается в подготовке технической спецификации для создания информационной системы адресного реестра, а вторая — в создании самой системы в структуре Государственного комитета по имущественным вопросам. Уверен, что все затронутые вопросы будут успешно решены. В этом заинтересовано как государство, так и общество в целом. И это закономерно. Развитие информационных технологий, рост объема и сложности кадастровых бизнес-процессов обусловили переход от децентрализованной системы ведения кадастра и информационных ресурсов на уровне отдельных городов и районов к централизованной схеме с формированием единых информационных ресурсов на уровне государства. Только централизация кадастрового учета обеспечивает более высокий уровень автоматизации основных бизнес-процессов, перевод всех кадастровых материалов в электронный вид, внедрение систем электронного документооборота.

— Рамиз муаллим, спасибо за содержательную беседу и удачи вам в делах.

Вагиф АБДУЛЛАЕВ

Бакинский рабочий.- 2010.- 23 сентября.- С.2.