Квартирный марафон

Сколько лет копить на жилье в Баку?

Стоимость жилья в столице продолжает расти значительно быстрее, чем доходы населения. По подсчетам главного банка, при среднем уровне зарплаты покупателю потребуется почти два десятилетия, чтобы накопить на собственную квартиру в Баку.

Согласно обзору финансовой стабильности Центробанка, на рынок выходит все больше новых проектов, и значительная часть капитальных вложений направляется в жилищное строительство - этот сегмент стал одним из ключевых драйверов экономического роста.

Однако ситуация на рынке складывается не так благополучно, как может показаться на первый взгляд: несмотря на видимую активность, объемы строительства жилья в столичном регионе все еще недостаточны на фоне роста населения. Спрос на квартиры в Баку превышает предложение. На этом фоне за последние пять лет стоимость квадратного метра в главном городе страны выросла почти в полтора раза.

Новая волна подорожания пришлась на период пандемии: цены на строительные материалы резко пошли вверх, а незадолго до этого были ужесточены строительные нормы. Если восемь лет назад - до введения новых правил Государственным комитетом по градостроительству и архитектуре - на одном гектаре допускалось строительство до 50–60 тыс. квадратных метров, то новые требования сократили допустимую площадь застройки вдвое.

В результате объемы жилищного строительства начали снижаться, что стимулировало очередной виток роста цен. Пик удорожания столичного жилья пришелся на 2022-2023 годы, однако уже к концу 2023-го темпы роста несколько замедлились. В прошлом году цены увеличились в среднем на 10-12%. Особенно быстро дорожали квартиры, возводимые крупными строительными компаниями, где фактически отсутствует конкуренция.

Кстати, тенденция к росту стоимости сохраняется и в последующие годы.

Одной из причин подорожания жилья эксперты называют ограниченное предложение, особенно в сегменте бюджетного строительства. Свободных участков под застройку становится все меньше, а процесс получения разрешений затягивается: застройщики месяцами ждут согласования проектов, что напрямую влияет на конечную стоимость квадратного метра.

Дополнительным фактором роста выступает ипотечное кредитование. Программы льготной и социальной ипотеки, несмотря на ограниченный охват, стимулируют спрос и тем самым способствуют повышению цен.

По подсчетам Центробанка, чтобы накопить на квартиру в Баку при средней зарплате, потребуется около 18 лет. При этом уровень цен в столице значительно выше, чем в соседних странах, тогда как доходы населения и ВВП на душу населения - ниже. К примеру, в Грузии на приобретение квартиры уходит в среднем 13 лет, а в Армении - 10.

Эксперты объясняют этот разрыв тем, что в Азербайджане значительная часть капитала направляется не в производство или экспорт, а в недвижимость. Ограниченные возможности вывода валюты за рубеж сделали квартиры удобным инструментом для сбережения. Многие приобретают жилье не для проживания, а исключительно как актив, что приводит к феномену «пустующих домов» - часть столичных квартир остается без жильцов, но при этом продолжает подогревать рынок и способствовать росту цен.

Еще одна причина роста цен - снижение покупательной способности денег и ограниченное количество привлекательных инвестиционных инструментов. В условиях инфляции недвижимость остается для многих наиболее надежным способом вложения средств, особенно в центральных районах Баку.

Инвесторы по-прежнему отдают предпочтение центральным кварталам: здесь выше арендные ставки и быстрее растет стоимость квадратного метра. В результате покупка квартиры в Баку давно перестала быть исключительно решением жилищного вопроса - это способ сохранить и приумножить капитал.

Для среднестатистического горожанина перспектива приобрести собственное жилье становится все более отдаленной. Даже при стабильных доходах и доступной ипотеке покупка квартиры превращается в долгосрочную цель. Высокая стоимость квадратного метра, ограниченные возможности застройки и направленность капитала в сферу недвижимости создают замкнутый круг: рынок продолжает расти, а доступность жилья - снижаться.

О том, почему столица живет по законам рынка, где квадратные метры становятся не столько местом для жизни, сколько инвестиционным инструментом, и как долго может продлиться эта тенденция, корреспондент газеты «Бакинский рабочий» беседует с юристом и финансистом Акрамом Гасановым:

- Высокий интерес к недвижимости, подпитывающий постоянный рост цен на квартиры, во многом объясняется отсутствием в стране альтернативных инвестиционных инструментов. Полноценного рынка ценных бумаг фактически не существует, поэтому свободные капиталы неизбежно направляются в сектор жилья. Практически все покупки совершаются местными жителями - не потому, что это наиболее выгодный вариант, а потому, что попросту нет других надежных способов вложить средства.

Однако даже рынок недвижимости нельзя назвать устойчивым. Качество строительства нередко вызывает сомнения: соблюдение строительных норм и правил далеко не всегда гарантировано. Более того, во многих жилых комплексах отсутствуют официальные документы о праве собственности, а часть объектов и вовсе не зарегистрирована в Государственной службе реестра недвижимого имущества.

Но это лишь одна сторона проблемы. Цены на жилье продолжают стремительно расти, и очевидно, что их уровень во многом искусственно завышен. Причины высокой стоимости кроются в особенностях самого строительного процесса.

- В чем именно проявляются эти особенности и как они влияют на конечную цену квартир?

- При реализации новых проектов застройщики часто сталкиваются с множеством согласований и дополнительных процедур, особенно если речь идет о застройке территорий со старым жилым фондом. Ограниченное количество свободных участков, рост издержек и сложные административные процессы в конечном итоге ведут к увеличению себестоимости строительства - а вместе с ней растут и цены на квартиры.

Такая ситуация формирует эффект «замкнутого круга»: из-за высокой стоимости земли и строительных материалов застройщики вынуждены поднимать цены, что, в свою очередь, подогревает общий рост на рынке. И хотя иностранные инвесторы проявляют осторожность, внутренний спрос остается стабильным - граждане, располагающие сбережениями, продолжают вкладываться в недвижимость.

Тем не менее, подобная модель не может быть устойчивой в долгосрочной перспективе. Если рост цен не будет подкреплен реальным спросом и экономическим развитием, рынок со временем может столкнуться с коррекцией. Сегодня стоимость жилья определяется не только спросом, но и стремлением застройщиков компенсировать возросшие затраты. Поэтому дальнейшая стабилизация цен будет зависеть от улучшения инвестиционного климата, упрощения разрешительных процедур и развития сопутствующей инфраструктуры.

- Вложения в недвижимость по-прежнему остаются выгодным направлением? Окупятся ли такие инвестиции с учетом нестабильной ситуации на рынке, вероятной коррекции и возможного снижения цен, о котором вы упоминаете?

- Ранее, примерно пятнадцать лет назад, инвестиции в недвижимость действительно можно было считать оправданным решением. Рост цен на жилье тогда был относительно предсказуем - пусть и во многом поддерживался внешними факторами, но оставался более устойчивым и сопровождался меньшими рисками.

Сегодня ситуация иная: рынок заметно перегрет, а в отдельных сегментах наблюдаются признаки переоцененности. Некоторые объекты, особенно в премиальном сегменте, не находят покупателей даже на судебных аукционах. Судебные исполнители и аукционные компании все чаще сталкиваются с тем, что значительное число таких объектов остаются невостребованными, хотя ранее приобретались по весьма высоким ценам.

Это говорит о том, что инвестиции, ориентированные исключительно на рост стоимости недвижимости, сегодня сопряжены с повышенными рисками.

- Как, по-вашему, будет развиваться ситуация дальше?

- Сегодня на рынке наблюдается любопытная тенденция. По судебным решениям накопилось немало нереализованных объектов, приобретенных в период активного роста цен. Даже при снижении стоимости они нередко остаются без внимания - покупателей не находится.

В то же время оживление наблюдается преимущественно в сегменте новостроек: часть обеспеченных граждан, не имеющих иных направлений для вложений, приобретает по несколько квартир в надежде на дальнейший рост цен. Однако такая динамика не может продолжаться бесконечно. Экономика постепенно замедляется, доходы снижаются, объем доступных средств сокращается. В какой-то момент покупательная активность ослабнет, и рынок может столкнуться с фазой охлаждения.

Когда владельцы начнут пытаться реализовать свои инвестиции, спрос окажется ограниченным, и, скорее всего, цены скорректируются. Подобные процессы уже происходили в ряде стран с сырьевой экономикой, где избыточный рост стоимости недвижимости сменялся периодом стабилизации.

Полагаю, что в течение ближайшего десятилетия, а возможно, и раньше, рынок достигнет точки равновесия, и рост цен либо остановится, либо перейдет в более умеренное русло. Потенциальные, особенно иностранные, инвесторы уже сейчас оценивают риски, поскольку текущий уровень цен на жилье представляется им чрезмерно высоким.

Наблюдаются и первые тревожные сигналы: залоговое имущество практически не пользуется спросом - даже при снижении цен на 20-30% покупатели не проявляют интереса. Это свидетельствует о том, что рынок постепенно вступает в фазу коррекции: реальные доходы населения не позволяют поддерживать прежний уровень цен.

Пока еще часть покупателей откликается на активные рекламные кампании и приобретает квартиры в новостройках - во многом под влиянием уверенности в том, что недвижимость остается надежным активом. Однако такой интерес носит скорее психологический, нежели экономически обоснованный характер.

Если ситуация с доходами и ликвидностью не изменится, спрос неизбежно начнет снижаться, и строительная активность постепенно замедлится. В конечном счете нынешний строительный бум завершится естественным образом - вслед за насыщением рынка и снижением платежеспособности населения.

- По подсчетам главного банка, накопить на квартиру при средней зарплате можно за 18 лет. Можно ли считать такие оценки действительно отражающими реальное положение дел на рынке?

- Расчеты Центрального банка в целом обоснованы, хотя и требуют некоторых уточнений. Регулятор при оценке ориентируется исключительно на официальные доходы населения, тогда как значительная часть жителей, особенно в Баку, имеет и неофициальные источники заработка.

Тем не менее, если брать усредненную картину, ситуация выглядит именно так: реальные доходы снижаются, а цены на жилье продолжают расти. Причем этот рост во многом искусственный - его подпитывают неформальные расходы в строительной отрасли и завышенные цены со стороны компаний.

Причина, по которой квартиры продолжают покупать даже при таких высоких ценах, довольно проста: у части граждан есть накопленные средства, и они предпочитают вкладывать их в недвижимость. Для них это способ сохранить и приумножить капитал, а не решить жилищный вопрос.

Но для большинства рядовых покупателей такое жилье фактически недоступно. Дополнительную нагрузку создают высокие процентные ставки по ипотеке в коммерческих банках. Ипотека по-прежнему остается серьезным финансовым бременем: даже при стабильных доходах покупка квартиры для большинства семей превращается в долгосрочное и тяжелое обязательство.

Что касается расчетов, согласно которым на приобретение жилья может уйти около восемнадцати лет накоплений, скорее всего, речь идет не о центре города, а о более доступных районах - например, вблизи станции метро «Ахмедлы». На вторичном рынке двухкомнатная квартира там стоит примерно 100 тыс. манатов. Суть таких подсчетов понятна, просто не раскрыто, какие конкретно параметры брались за основу.

Тамила ХАЛИЛОВА

Бакинский рабочий.-2025.- 17 октября (№136).- С.12.