Сколько граждан лишилось ипотечного жилья

Сколько граждан лишилось ипотечного жилья?

Эксперты говорят о необходимости изучения проблемы на правительственном уровне и применения обоснованных льгот

Сейчас неверно отбирать посредством суда имущество граждан, приобретенное путем ипотеки, за которое люди не смогли полностью расплатиться. Об этом "Эхо" заявил генеральный директор консалтинговой компании MBA Consulting Нусрат Ибрагимов. Как добавил эксперт, необходимо на правительственном уровне исследовать корни возникновения этой проблемы. Ведь, как уже писало "Эхо", в период глобального кризиса актуальной для Азербайджана стала проблема неплатежеспособности граждан, которые, взяв ипотечный кредит и приобретя имущество, не смогли расплатиться с банком сполна. Что привело к судебным процессам и случаям отбирания приобретенного имущества.

Как писало ранее "Эхо" со ссылкой на правозащитников, порядка 30% граждан, получивших ипотечный кредит для приобретения жилья, и лиц, купивших квартиры посредством потребительского кредита, столкнулись в период кризиса с риском лишиться жилья. Причем с подобными проблемами к правозащитникам обращались граждане не только из Баку, но и Сумгайыта.

Хотя эта проблема существует во всех странах. Так, американцы в 2010 году отдали банкам в счет погашения долгов рекордное количество домов - немногим более миллиона, сообщает агентство Reuters со ссылкой на данные риэлторской компании RealtyTrac. По данным компании, за минувший декабрь за невыполнение условий предоставления кредита граждане США были вынуждены вернуть 69,847 тыс. домов, а всего за год - 1,05 млн. В 2009 году эта цифра составила 918 тыс. Общее количество заявлений на отчуждение имущества составило в минувшем году 2,9 млн. Для сравнения, в 2005 году, еще до того, как в США начался ипотечный кризис, который впоследствии привел к глобальному финансовому кризису, было зарегистрировано всего около 100 тыс. случаев отчуждения банками недвижимого имущества, отмечается в сообщении.

В любом случае, как считает Н.Ибрагимов, изучив причины возникшей ситуации, необходимо предпринять меры для их устранения. "Если дебитор по ипотечному кредиту попал под сокращение и, потеряв работу, уже не может расплатиться с банком, то это не только его проблема. А проблема всего общества, государства". Как считает эксперт, если подобные случаи носят объективный и массовый характер, то необходимо найти выход из ситуации. "Если ипотечное имущество является единственным жильем гражданина, то это равносильно лишению человека "крыши над головой. Принимать решение второпях не стоит, это не отвечает интересам всего общества".

В свою очередь, как считает депутат, член постоянного парламентского комитета по экономической политике Али Масимли, подобная проблема существует во всем мире, и она стала сложностью для молодых семей, которые приобрели имущество посредством ипотечного механизма. "В ипотечном законодательстве нет механизмов, которые способны отрегулировать эту проблему". Как считает эксперт, выходом из ситуации может быть облегчение условий ипотечного кредитования. "Если применить мораторий ко всем ипотечным должникам, то это может привести к нежелательным последствиям".

На фоне этого в 2011 году Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) в РФ готово оказывать поддержку более широкому кругу дефолтных заемщиков. Об этом сообщил вчера глава агентства Андрей Языков, подчеркнув, что реструктурировать кредит теперь смогут семьи, у которых ипотечное жилье не является единственным. Более того, специалисты агентства сейчас прорабатывают возможные схемы помощи даже тем заемщикам, на чьи метры уже наложено судебное взыскание и даже началось судоисполнительное производство. "Мы проанализировали, как выполнялись различные программы реструктуризации, и пришли к выводу, что кредитные организации допускали ряд типичных ошибок, - констатировал Андрей Языков. - Во- первых, на начальном этапе кризиса многие банки считали, что не стоит возиться с проблемными кредитами, нужно заняться их судебным взысканием, делать это быстро и жестко. В ответ примерно половина заемщиков, у которых начались финансовые проблемы, стали прятаться от банков, отключать телефоны. В результате долг без реструктуризации рос как снежный ком, заемщик в итоге не только лишался приобретенного жилья, но и оставался в глубокой долговой яме. Во-вторых, даже предлагавшие реструктуризацию банки нередко пытались на ней дополнительно заработать. Например, предоставляя отсрочку по кредиту, взятому под 12 процентов годовых, требовали, чтобы в дальнейшем он гасился уже по ставке 19 процентов В-третьих, банкиры проявляли изрядное нетерпение: большинство соглашались заморозить выплаты на срок не более трех месяцев. Ясно, что за это время лишь единичные клиенты могли найти новую работу, большинству же для восстановления платежеспособности требовалось куда большее время".

Программа реструктуризации, предложенная самим агентством, с одной стороны, была более лояльна к заемщикам - например, отсрочка по платежам сразу давалась на год. Но, с другой, - попасть в нее могли не многие. Обязательным условием было, чтобы ипотечная квартира была у семьи единственным жильем. И к тому же - эконом-класса, соответствующего минимальным социальным жилищным стандартам. Кроме того, помощь в основном оказывалась жителям моногородов и многодетным семьям. Все остальные оказались за бортом. Невзирая на все эти препоны, из 100 тыс. проблемных заемщиков в программу АРИЖК попали, по данным Языкова, 8 тыс., а с учетом банковских программ, которые постепенно стали более цивилизованными, на данный момент реструктурировано порядка 40 тыс. кредитов. Причем большинству реструктуризация реально помогла - 84 процентов заемщиков нашли другую работу и восстановили платежи по ипотеке. Тех, кто не смог этого сделать, или даже не пытался обратиться в АРИЖК и ударился в бега, насчитывается примерно 30 тыс. - во всяком случае, столько дел о взыскании заложенного по ипотеке жилья находится сейчас на разных стадиях судебного производства. "Совместно работая с АРИЖК, банки пришли к выводу, что реструктурировать хотя бы 15 процентов кредитов более выгодно, нежели не глядя передавать их коллекторам", - подтвердил Сергей Гондзюк, возглавляющий комитет по ипотеке Ассоциации российских банков (АРБ). АРИЖК договорилось с АРБ о продолжении программы реструктуризации. Агентство предлагает даже закрепить в правилах ведения бизнеса право заемщика на реструктуризацию. Это поможет справиться с "банкофобией". Пока же предполагается, что круг заемщиков, которым поможет АРИЖК, будет расширен. Отсрочку по платежам или иные формы поддержки можно будет получить семьям, у которых, помимо ипотечного жилья, есть, к примеру, доли в квартирах родителей. Предполагается расширить и географию предоставления помощи, а также найти правовые механизмы, чтобы провести реструктуризацию даже в случае, если на жилье уже наложено судебное взыскание (SV Development).

Тем временем страховые компании АИЖК предлагают запретить взыскивать с должников по кредитам что-либо, кроме залога, как это делается в некоторых штатах США. Как поясняет газета "Ведомости", в России банк-кредитор забирает у должника заложенное жилье, а если его не удается продать по цене, соответствующей задолженности по кредиту, то заемщик должен также выплатить банку разницу. В 65% случаев так и получается, поскольку до кризиса заемщики зачастую старались завысить цену квартиры, чтобы получить больший кредит. В результате заложенные квартиры приходилось продавать с дисконтом в 15-25%. Страховщики АИЖК предложили использовать механизм обязательного страхования финансовых рисков банков, а именно - страховать ту самую разницу между размером задолженности и ценой продажи залоговой квартиры. Страховая сумма и тарифы будут зависеть от срока кредита и размера первоначального взноса. Соответствующие поправки в закон РФ об ипотеке сейчас разрабатываются СК АИЖК. По данным издания, АИЖК уже получило модельный расчет из США, где применяется подобный механизм. Расчет показал, что при кредите на 15 лет с первоначальным взносом в 15% страховое покрытие должно составлять не менее 20% кредита. В СК АИЖК считают, что обязательное страхование повысит ставку для заемщиков на сотые доли процента.

Эксперты рынка находят инициативу интересной, поскольку она направлена на защиту заемщика, но считают, что все будет зависеть от формы и способов ее реализации. "Если увеличение ставки по кредиту составит доли процентов, то это действительно защитит интересы клиента, - рассказала BFM.ru генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая. - Но если ставка вырастет на 0,5-1%, это, во-первых, значительно повысит стоимость кредита, во-вторых, уменьшит сумму кредитных средств, на которые может претендовать заемщик". "На первый взгляд, запрещение взыскания с ипотечных должников чего-либо, кроме залога, вроде бы улучшает положение заемщика, но на деле этого не происходит, - отметил председатель правления банка DeltaCredit Сергей Озеров. - Банки вынуждены получать компенсацию за повышенный риск, который возникает в результате невозврата заемщиком всей суммы выданного кредита. Естественно, это отразится на процентной ставке. В случае со страхованием финансовых рисков нужно учесть, что любой дополнительный обязательный платеж увеличивает денежную нагрузку на заемщика. В этом смысле у заемщика должен быть выбор - покупать страховку или нет". Мария Литинецкая напомнила, что, например, страхование жизни и трудоспособности заемщика до недавнего времени было обязательным, но посчитали, что это навязанная услуга. Сейчас клиент сам выбирает, страховать ли ему жизнь и трудоспособность. Но если он все-таки не страхуется, ставка по кредиту увеличивается на 2-3%. "Если страхование финансовых рисков будет обязательным, пока не ясно, станет ли это расцениваться как навязанная услуга", - отметила эксперт. Председатель правления "Флексинвест Банка" Марина Мишурис считает, что пока предложенные СК АИЖК меры вызывают очень много вопросов. "Определенно, количество дел по взысканию задолженности по ипотечным кредитам выросло в связи с кризисом, и у все большего количества заемщиков возникают проблемы с невозможностью полностью погасить кредит перед банком за счет недвижимости, - рассказала она BFM.ru. - Это подталкивает банк к обращению взыскания на прочие активы, что не может не вызывать социальной напряженности и постановки вопросов о "защите" от "бесконечных" (как кажется заемщику) требований банка. Однако насколько такая мера необходима с объективной точки зрения - большой вопрос. Учитывая, что услуга по страхованию финансовых рисков появилась на российском страховом рынке сравнительно недавно, действенность предлагаемых мер неочевидна, так как нет ясности с ценовыми параметрами услуги и возможностью проанализировать вероятность наступления страхового случая. Поэтому со стороны это видится как попытка искусственно создать спрос на предлагаемую СК АИЖК услугу".

По данным "Ведомостей", в некоторых штатах США банки не забирают у ипотечных должников ничего, кроме заложенного жилья. Даже в тот период, когда цены на недвижимость там снизились более чем на 30%, заемщики отдавали жилье банку и освобождались от обязательств. Мария Литинецкая считает, что ориентироваться на практику США не стоило бы только потому, что там ставки по ипотеке гораздо ниже - 3-4%, тогда как в России - 11-15% и выше. "Увеличение ставки даже на 1% существенно влияет на возможность обслуживания кредита, - отметила BFM.ru эксперт. - Из-за высоких ставок клиент должен выплатить банку в 2- 2,5 раза больше, чем сумма привлеченного кредита. Если бы ставка, как в США, была ниже, это позволило бы решить проблему реализации имущества и погашения долга банку". Как уже отмечалось выше, в 2009 году банки США конфисковали за долги по ипотеке 918 тысяч домов, а в 2010-м вышли на рекорд и изъяли более 1 млн. домов. Только за декабрь жители США отдали банкам 68,85 тыс. объектов недвижимости. В суды были поданы сотни исков от граждан, обвиняющих банки в махинациях с документами. Осенью прошлого года во всей стране начались расследования законности выселения из домов ипотечных должников. Прокуроры всех штатов потребовали от банков прекратить изъятие жилья до завершения расследования, причем должникам власти пообещали проверить бумаги по каждому случаю выселения.

При этом Администрация президента США Барака Обамы рассматривает возможность упразднения таких крупнейших ипотечных корпораций страны, как Fannie Mae и Freddie Mac. Это может привести к самым драматичным за последние 10 лет переменам на ипотечном рынке США. Предложение об упразднении указанных компаний поступило от конгрессмена- республиканца Джеба Хенсарлинга. Министр финансов страны Тимоти Гайтнер предлагает менее радикальный способ сокращения государственного присутствия в корпорациях. По его словам, доля Fannie Mae и Freddie Mac на жилом рынке США снизится до 40% в течение ближайших пяти-семи лет. Министр заявил, что правительство надеется на доминирование частного рынка в сегменте ипотеки. Однако для этого рынку жилой недвижимости сначала нужно восстановиться от кризиса, а на это потребуется еще два-три года, прогнозирует Гайтнер. Кроме того, администрация Обамы предлагает сделать обязательным внесение 10%-ного первоначального взноса при получении кредитов, которые гарантированы Fannie Mae и Freddie Mac, сообщает MSNBC.

Демократическое крыло Сената США считает, что отказ от федеральной поддержки сделает ипотечные кредиты более дорогими и "выдавит" многих представителей среднего класса с рынка собственников жилья. Такого же мнения придерживаются многие агенты по недвижимости, строительные компании и ипотечные банкиры. Напомним, что компании Fannie Mae и Freddie Mac были национализированы в конце 2008 года из-за значительных убытков, понесенных в разгар ипотечного кризиса. С тех пор они получили более 150 млрд. долларов в виде финансовой помощи, которую обеспечивают налогоплательщики.

Дж.ХАЛИЛОВ

Н.АБАСОВ

Эхо. – 2011. -19 февраля. – С. 1-2.