Программа развития "экономного жилья"

поможет решить квартирный вопрос в Азербайджане

Для приобретения квартиры в Баку среднестатистической семейной паре нужно копить свой заработок порядка 13-14 лет. Об этом "Эхо" заявил заместитель председателя общественного объединения "Содействие экономическим инициативам" Ровшан Агаев. По его словам, в международной практике считается, что если указанное соотношение достигает 5 лет, то жилье в стране "доступное". Таким образом в Азербайджане показатель "доступности" жилья более чем в 2,5 раза хуже мировых нормативов.

"При этом в стране множество семей испытывают сложности при поиске жилья. Значительная часть населения проживает на съемных квартирах". В таких условиях более чем важно внедрение программ стимулирования строительных компаний для строительства дешевого, так называемого "экономного жилья".

"Государство обладает множеством различных рычагов, использование которых может быть стимулом для создания экономного жилья. Однако самая главная задача - это устранение проблемы "теневых платежей" (о чем говорится в отчетах международных институтов), а также бюрократии". Затем, если будет воля официальных структур к решению этой проблемы, то, как считает эксперт, оптимальными территориями для строительства экономного жилья могут быть окраины Баку, а именно Гарадагский, Сураханский, Сабунчинский, пустынные территории Бинагадинского района.

В любом случае, как показала практика стран СНГ, в ходе реализации жилищных программ, как правило, самым трудным направлением является именно само создание, строительство, так скажем, дешевого (социального) жилья, жилья для тех, кому государство обязано помочь улучшать жилищные условия, для тех, кто по различным причинам не может приобрести в собственность квартиру или дом. Если учесть, что официально примерно 11% населения страны считаются бедными, то в социальном жилье в стране нуждаются как минимум 990 тыс. граждан.

Вместо установления минимального норматива жилищного обеспечения новый Жилищный кодекс АР вносит новый термин "норма выделения" (или "норма учета" жилой площади). В кодексе отмечается, что размеры этих норм устанавливает соответствующий орган исполнительной власти. Справки ради отметим, что, по официальным данным, в Азербайджане, как уже писало "Эхо", на душу населения приходится 10,5 квадратных метров жилой площади, в то время как в международной практике минимальный норматив составляет 12 квадратных метров (в ряде стран 14). Если в качестве исходной точки определить минимальный норматив обеспечения жильем 12 квадратных метров, то в Азербайджане есть необходимость в строительстве дополнительных как минимум 11,880 млн. квадратных метров жилья. По различным расчетам, строительство квадратного метра социального жилья в Азербайджане (на фоне льгот, которые должны быть предоставлены строительным компаниям, и себестоимости) может стоить примерно 500 манатов. Таким образом для создания социального жилого фонда в стране на первом этапе, точнее, в ближайшие 5 лет необходимы инвестиции в объеме 7,128 млрд. манатов.

Как считает Р.Агаев, в Азербайджане вполне можно внедрить передовую практику госсубсидирования (или же предоставления льгот) для строительства экономного (дешевого) жилья. "Для этого необходима лишь экономическая воля в принятии данного решения". По его оценкам, есть несколько вариантов реализации жилищных программ: по линии муниципалитетов (предоставляя им необходимую поддержку) или же предоставление населению социального жилья без права собственности, что нам пока не светит. "Другой вариант - стимулирование строительства экономного жилья для соответствующих категорий населения". В то время как в реальности в Азербайджане среди предложенного на рынке жилья нет малогабаритных (то есть сравнительно дешевых) квартир. "Причина проста: предприниматели, занимающиеся строительством, платят столько дополнительных платежей чиновникам, что, желая компенсировать свои расходы, вынужденно распределяют жилплощадь так, что квартиры получаются немаленькие. Площадь строящихся в столице квартир составляет не менее 50 квадратных метров, что в лучшем случае будет стоить 30 тыс. манатов (и это квартира "под маяк", то есть с голыми стенами)".

На фоне этого, согласно практике РФ, определение будущей стоимости жилья начинается с решения застройщика, где строить и что строить. В частности, как отмечают исследователи в РФ, из-за несовершенства процедуры выделения земли основные проблемы, как правило, тоже начинаются именно с этих этапов. В конце лета прошлого года Минрегионразвития РФ по поручению премьер-министра разработало концепцию, ориентированную на снижение рыночной стоимости жилья. Среди основных проблемных моментов как раз и назывались несовершенные процедуры выделения земли и процедура перекладывания всех бумажно-оформительных моментов с муниципалитета на застройщика. Концепция министерства была разработана прежде всего для того, чтобы заинтересовать застройщиков в строительстве жилья эконом-класса и усовершенствовать процедуру выделения земли.

Но что же такое на деле жилье эконом-класса, и каким оно должно быть в идеале? Еще в феврале 2010 года Минрегионразвития РФ своим приказом №79 разработало методические рекомендации, в которых и закреплялись основные характеристики таких домов. Речь шла о стройках, где используются средства федерального бюджета. В частности, для индивидуальных жилых домов участок под застройку рекомендован не более 1000 кв. м, а если же речь идет о возведении блочных жилых домов, то его рекомендованный размер - не более 400 кв. м на один блок. Кроме этого рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и блокчных жилых домов - не более 150 кв. м. Также установлены рекомендуемые площади жилых помещений в таких домах. А с 2012 года рекомендуется высоту жилых помещений применять не менее 2,7 метра. Среди прочего застройщикам рекомендуется в домах и квартирах эконом-класса вести строительство с учетом законодательства об энергосбережении, выполнять внутреннюю отделку и установить инженерное оборудование. Кроме этого малоэтажные жилые дома и многоквартирные дома рекомендуется обеспечивать индивидуальными или коллективными приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов.

Еще одним немаловажным моментом при организации жилой застройки эконом-класса стала доля общественных территорий. Документом она определена не менее 20% всей территории района. Позаботились разработчики документа и об экологии. При строительстве и проектировании домов рекомендовано использовать экологически чистые строительные технологии и материалы. Но это лишь рекомендации, пока же каждый застройщик сам определяет, каким будет на выходе дом или квартира эконом-класса. О том, что на сегодня эконом-класс наиболее привлекателен для застройщиков, говорят данные статистики. К примеру, в Москве только за декабрь рынок новостроек этого класса составил порядка 160 тыс. кв. метров и возрос по сравнению с предыдущим месяцем на 30% (SV Development).

Дж.ХАЛИЛОВ

Н.АБАСОВ

Эхо. – 2011. -26 февраля. – С. 1, 4.