Эксперты ООН оценят качество жилья в Азербайджане

Между тем капремонт жилищного фонда Азербайджана может обойтись в 11 млрд. манатов. Эксперт отмечает, что как минимум 35-40% жилых домов Баку нуждается в обновлении

Капитальный ремонт всего жилищного фонда Азербайджана может обойтись в 11 млрд. манатов, сообщил "Эхо" заместитель председателя Ассоциации риэлторов Баку Нусрат Ибрагимов. По его словам, согласно различным оценкам, капремонт кв.м жилищного фонда обходится в среднем в 100 манатов. В то время как жилищный фонд всей страны составляет порядка 110 млн. квадратных метров. Таким образом, для капремонта жилого фонда страны требуется 11 млрд. манатов.

"Однако лично я не сторонник подобной методики расчета. Так как значительная часть жилищного фонда сейчас находится в ситуации, когда капремонт тут не поможет, то есть необходимо строительство нового жилья. В особенности такая ситуация сложилась в крупных городах, в том числе в Баку". Как считает эксперт, если учесть, что жилищный фонд столицы составляет 30 млн. кв.м, то как минимум 35-40% фонда нуждается в обновлении.

Как считает эксперт, качество жилищного строительства в Баку повышается на фоне ситуации в соседних странах. Особенно это наблюдается в последние 3 года. Наиболее быстрыми темпами обновление жилищного фонда ведется в Баку. Причем обновленный жилищный фонд если не полностью, то частично отвечает современным требованиям".

Тем временем, по некоторым данным, в Азербайджан ожидается визит экспертов Европейской экономической комиссии ООН, изучающих жилищные проблемы в странах мира, с целью составления отчета о состоянии этого сектора, в частности, освещение вопросов доступности, экологического состояния и пр. Правда, как отметили "Эхо" в пресс-службе Госкомитета архитектуры и градостроительства, информация о визите экспертов ООН пока не поступала, отметив, что специалисты из ООН в предыдущие годы уже посещали Баку.

Как известно, по данным Государственного комитета по статистике (ГКС), примерно 8% населения Азербайджана не имеет собственного жилья. В то время как, по неправительственным оценкам, этот показатель намного больше. Дороговизна жилья на фоне сравнительно небольшого объема среднедушевых доходов в стране привела к обострению квартирного вопроса в стране. По официальным данным, в Азербайджане на душу населения приходится примерно 12 кв.м жилплощади, в то время как в общепринятой мировой практике минимальный норматив жилищного обеспечения составляет 14 кв.м. Если в странах Европейского союза в среднем на одну квартиру приходится 2-3 человека, то в Азербайджане на единицу жилья приходится порядка 5-6 человек. Как считает один из известных исследователей в этой сфере Рейнхольд Весели, только всеобъемлющая жилищная стратегия, содержащая в себе и координирующая все элементы жилищной политики, приведет к желаемым результатам, т.е. обеспечит большую часть населения достаточным количеством доступного жилья. Согласно международной практике, объектами жилищной политики являются территориальное планирование, землепользование, городское планирование, а также реконструкция. Задачи и механизм территориального планирования должен устанавливать Градостроительный кодекс, который все еще не вступил в силу в Азербайджане. В то время как вопросы по землепользованию в основном разрешает Земельный кодекс (земельное законодательство Азербайджана в основной своей части принято в 1999 г.). Если рассмотреть европейские концепции, то можно заметить, что они направлены на достижение равновесия между экономическими, экологическими и социальными целями и системой планирования землепользования. В Азербайджане эти вопросы указаны далеко не детально. Как правило, в странах Европы планирование землепользования относится к ведению муниципальных образований в соответствии с установленными целями территориального планирования. По оценкам неправительственных экспертов, в Азербайджане в этом плане имеют место коллизии между местными органами исполнительной власти и самоуправлением.

Касательно городского планирования нужно отметить, что работу здесь ведет Госкомитет по архитектуре и градостроительству, основной задачей которого является утверждение Генплана Баку, разрабатываемого при содействии Всемирного банка. Пока эта работа не завершена. Однако учитывая разброс жилых построек в столице, завершить генеральное планирование столицы будет нелегко. Вместе с тем на реконструкцию инфраструктуры и жилого фонда ежегодно из бюджета выделяются значительные средства. В то время как помимо центральной части столицы в других зонах как Баку, так и регионов значительной работы по реконструкции фондов не осуществляется.

Как считают эксперты, в Азербайджане необходимо определить единое ведомство, которое должно отвечать за реализацию жилищной политики. Здесь нужно отметить, что доступность в стране жилья определяется рядом инструментов, а именно: метод строительства (цель - сокращение расходов на строительство, техническое обслуживание и эксплуатацию зданий), различные субсидии (для оказания общей социальной поддержки и поддержки конкретных семей), финансовые механизмы снижения бремени по выплате процентов за жилье, приобретенное в кредит (для приведения в соответствие периода уплаты и срока эксплуатации жилых помещений).

В любом случае в международной практике есть достаточно положительных примеров внедрения эффективных схем госпомощи для покупки жилья. К примеру, в Нидерландах регионы (и/или муниципалитеты) предоставляют субсидии на избранные жилищные проекты по индивидуальным программам, помимо этого программа национальной гарантии обеспечивает ипотечные кредиты для жилищных проектов, уменьшающих размер выплачиваемых процентов. В целом в большинстве стран мира, где социальная политика определена как приоритет, внедрены модели господдержки для решения квартирного вопроса. Так, в Эстонии для разрешения жилищного вопроса правительство создало механизм, по которому банки предлагают специальные сберегательные программы, напоминающие немецкую систему Bausparkasse. В то время как в Финляндии 29% от ставки по ипотечному кредиту не облагается налогом. Здесь государство оплачивает в течение шести лет процентную ставку 35% по ипотечным кредитам на покупку жилья для молодых людей в возрасте 18-30 лет при условии, что 20% покупной цены было накоплено ранее. Примерно тем же путем идут во Франции, где реализуются различные программы, большинство из которых основано на финансировании приобретения и реконструкции жилья, стимулировании покупателей путем предоставления субсидий и бонусов, освобождения от налогов. В Норвегии Государственный банк недвижимости предлагает кредиты с субсидиями на процентные ставки в размере до 80% затрат с ограничениями по социальным условиям и сумме.

Причем все эти программы периодически совершенствуются. Этому содействуют исследования международных институтов. Еще в начале 1990-х годов по инициативе Комитета по жилищному хозяйству и землепользованию Европейской экономической комиссии Организации Объединенных Наций (ЕЭК ООН) комиссия начала вести периодические национальные обзоры жилищного сектора. Целью здесь явилось оказание содействия правительствам стран с переходной экономикой в повышении эффективности их жилищного сектора и содействия устойчивому развитию. Обзоры эти состоят из рассмотрения тенденций и изменений в жилищной политике, общих оценок политической, экономической и социальной базы этого сектора и пр. В 2005 году подобный обзор был проведен в Грузии, где ситуация в жилищном секторе частично напоминает положение в Азербайджане. В своем обзоре комиссия отметила, что в отношении большей части существующего жилищного фонда требуется не только проведение ремонта, но и коренной реконструкции основных систем и конструкций зданий. При этом после проведения приватизации новые собственники жилья в этой стране столкнулись с отсутствием опыта или ресурсов, необходимых для выполнения обязательств и обязанностей, связанных с техническим обслуживанием зданий, и их оборудования, в первую очередь в многоквартирных жилых домах, и управлением ими. В связи с этим комиссия рекомендовала правительству Грузии предпринять ряд мер для улучшения ситуации. Причем ряд из них мог бы рассмотреть и Азербайджан.

В частности, в числе предложений ЕЭК ООН - повышение политической приоритетности жилищного сектора, разработка национальной жилищной стратегии. Приоритетное значение следует уделять строительству нового жилья, а не реконструкции и обновлению уже находящегося в эксплуатации жилищного фонда и управлению им. При этом четко определенные обязанности местных органов самоуправления должны найти отражение в их организационной структуре, правительству и местным органам власти следует собирать всеобъемлющую информацию о существующем жилищном фонде. Необходимо параллельно повысить роль муниципалитетов в сфере градостроительного планирования, принять меры по недопущению строительства новых незаконных объектов. Европейская экономическая комиссия также рекомендует правительству определить инструменты жилищной политики, необходимые для предоставления экономически доступного жилья всем социально уязвимым домохозяйствам, и начать проведение оценки потребностей в жилье, создать стимулы для частного сектора с целью увеличения им предложения дешевого жилья и определить реалистичные нормы качества социального жилья. Следует также увеличить выделение финансовых средств на жилищные проекты на муниципальном уровне и пр. Внедрив жилищную стратегию с учетом этих моментов, Азербайджан сможет сделать еще один шаг в направлении создания механизма доступного жилья.

Как сообщается, эксперты ООН уже побывали в Армении, Грузии и РФ, планируется посещение Украины. Как отмечается, уже в июле эксперты ООН проведут оценку жилого сектора Украины с целью получения объективной информации. Минрегионстрой Украины создал свою группу экспертов, в которую вошли чиновники, ответственные за ЖКХ. Эксперты Европейской экономической комиссии Организации Объединенных Наций намерены в июле провести стратегическую оценку жилищного сектора Украины. Об этом говорится в сообщении пресс-службы Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, пишет "Дело". "В июле 2011 года в Украине планируется проведение национального обзора жилого сектора экспертами миссии Европейской экономической комиссии ООН", - сказано в сообщении. В связи с этим при министерстве уже создана национальная группа экспертов, включающая представителей центральных и местных органов исполнительной власти, ответственных за жилищно-коммунальное хозяйство, жилищное строительство и землеустройство. 14-17 июня состоится учредительная встреча национальной группы с подготовительной миссией экспертов ЕЭК ООН. Целью проведения оценки жилсектора является получение объективной информации для принятия соответствующих решений правительством или местными органами власти относительно доступного, здорового и экологического жилья. Такая оценка уже проводилась в Болгарии, Польше, Словакии, Литве, Румынии, Молдове, Албании, Армении, России, Сербии и Черногории, Грузии и Беларуси. Напомним, Международная финансовая корпорация (IFC, член группы Всемирного банка) оценивает в 15-50 млрд. долларов стоимость капитального ремонта всей жилой недвижимости в Украине.

Дж.ХАЛИЛОВ

Н.АЛИЕВ

Эхо. – 2011. -2 июля. – С. 1,4.