"Необходимо ограничить количество 16-ти этажных жилых домов"

На вопросы echo.az отвечает председатель Государственного комитета градостроительства и архитектуры Азербайджана, заслуженный инженер и архитектор Аббас Алескеров

- На днях в Государственном комитете по градостроительству и архитектуре прошла встреча с заместителями глав Исполнительной власти и главными архитекторами Сураханского, Насиминского, Хатаинского, Наримановского, Низаминского, Ясамальского, Сабаильского, Пираллахинского, Хазарского районов города Баку по реализации постановления Кабинета министров Азербайджанской Республики от 25 февраля 2016 года N86 "О дополнительных мерах по ускорению социально-экономического развития данных районов". Расскажите, какая работа уже проделана в рамках данного постановления?

- Целью проведения встречи было обсуждение указанного постановления по части реализации на территории республики первого "пилотного проекта" и выполнения неотложных дел в связи с этим. Комитетом были согласованы планировочные рекомендации по предназначенным для строительства двадцати двум объектам. Одновременно количество квартир и их общая площадь по отношению к сносимым увеличилась от пяти до 10 раз, а плотность застройки каждого объекта была осуществлена c соблюдением нормативов.

- Чем отличается ранее отводимая территория под строения и его размещения с проводимым экспериментом по осуществляемому ныне "пилотному проекту"?

- Отвод территории менее 25 соток для строительства одного 16 этажного жилого дома не рекомендуется, если он не соответствуют утвержденным местным органом Исполнительной власти города Баку планировочным решениям размещения объектов строительства на территории квартала до 5 га, но не менее 1 га.

Квартал - это часть жилого района, ограниченная магистральными, жилыми улицами, пешеходными аллеями, естественными и искусственными сооружениями. Во многих странах установлен порядок разработки кварталов, у нас он также предусмотрен и в ближайшие дни будет утвержден для "пилотного проекта". Существующие кварталы Баку занимают территории от 0,5 до двух гектар и являются для предпринимателей предметом для строительства и вложения инвестиций. Сегодня практически отсутствуют предприниматели, которые пожелали бы инвестировать в такой проект, как "Белый город", с территорией в 200 гектаров. Поэтому в нашем понятии квартал или группа жилых домов, объединенных общим пространством (двором), не должны превышать пяти гектаров, что достаточно для "пилотного проекта".

Сегодня в отличие от прошлых лет планировочные работы застройки кварталов предусматривают размещение жилых зданий, стоянок для автомобилей, зеленых насаждений, площадок, проездов и других объектов благоустройства, а также этажность, плотность застройки, границы возможных отводов участка в квартале с координатными отметками, вертикальную планировку, красные линии, инженерные сети и сооружения.

Также устанавливают объемы, подлежащие сносу; количество квартир; общую площадь жилья и основные технико-экономические показатели квартальной застройки. Это позволяет получить законченную квартальную застройку, несмотря на участие нескольких предпринимателей.

Но непонятна сегодня настойчивость на применении детальных планов, которые в нынешних рыночных условиях невыполнимы органами Исполнительной власти города Баку. Эта процедура советского периода ныне не имеет необходимости, и наши коллеги в СНГ от нее отказались, а применяют правила землепользования и застройки, которые у нас, к сожалению, отсутствуют в Кодексе о градостроительстве и строительстве Азербайджана.

Еще 2 апреля 2004 года президент Азербайджана Ильхам Алиев, находясь в исполнительной власти города Баку, предложил им: "Вам, наверное, надо определить, как строить отдельные кварталы. То есть вы должны сказать, к примеру, в этом квартале надо построить десять зданий - пять 16, три - 14-этажных и так далее. С тем, чтобы предприниматель, желающий построить там здание, знал, что он будет строить. То есть не так, чтобы он расчистил это место и построил то, что задумал, а остальное осталось. Для каждого квартала необходим отдельный проект, и вы должны сказать, что, мол, здесь будет построено такое-то здание".

А ведь сказанное им на высоком профессиональном уровне - это и есть градостроительный регламент и элемент архитектурно-планировочных установок для Исполнительной власти, который надо соблюдать перед началом строительства. Тем более, имея сегодня довольно длительный процесс подготовки, согласования и получения разрешения на строительство, о чем было сказано в отчете Doing Business. (Отметим, что Азербайджан в ежегодном рейтинге Doing Business-2016 Всемирного банка (ВБ) и Международной финансовой корпорации (IFC) по показателю "Получение разрешения на строительство" занял 114-е место из 189 стран - Авт.).

Не секрет, что при таких предпроектных данных и архитектурно-планировочных установках в некоторых странах разрешается начать строительство при одновременной разработке рабочей документации (не строительный проект).

Но в нынешних условиях задействован и распространен так называемый "эскизный" проект, статус которого не узаконен какими-либо решениями.

Однако в Азербайджане достаточно примеров, когда на основании эскизного проекта начиналось строительство с параллельной разработкой рабочей документации, создавая при этом в кратчайшие сроки благоустройство всех центральных районов республики и одного из красивейших городов мира - Баку.

Учитывая, что "пилотный проект" осуществляется как экспериментальный, нами подготовлен эскизный проект, который после соответствующего согласования утверждается, и затем выдается разрешение на начало строительства местными органами исполнительной власти города Баку с одновременной разработкой рабочей документации. Такая процедура в два раза сократит сроки строительства, тем более что она будет апробирована только в "пилотном проекте".

Разработка рабочей документации осуществляется в соответствии с ГОСТами, отдельные части которых согласовываются со специалистами по безопасности и надежности строительства. Такой порядок в некоторых странах имеет свое решение. Думаю, что совместно с местными органами Исполнительной власти города Баку, при реализации "пилотных проектов" будут соблюдены указанные выше процедуры.

- Вы предлагаете ограничить количество 16-этажных жилых домов в квартальных застройках. Чем это обусловлено?

- Сегодня в жилой застройке сплошь применяются 16-этажные (и выше) жилые дома, но это недопустимо при планировке территории. Плотность застройки территории в разы превышает нормы, что не обеспечивает безопасность жителей, нарушается инсоляция. К тому же, получило большое распространение строительство многоэтажных жилых домов коридорного типа, что в основном и побудило подготовить определенные ограничения.Превращать многоэтажную блок-секцию (ранее применявшуюся с количеством до четырех квартир) в коридорную застройку с девятью квартирами на этаже - это нонсенс. Получается, что из девяти квартир пять без проветривания, общая площадь жилья этажа вместо 450 кв. м - свыше 800, при этом количество и размещение лестниц, лифтов не соответствует порой нормам. Жилые этажи с 3-го и выше застраиваются нежилыми объектами, что тоже недопустимо. Тем самым, плотность населения на 1 га превышает 1000 человек, что более чем в два раза выше нормы.В литературе приводится ряд примеров, указывающих на некомфортность жилья в высотных жилых домах. Например, плотность населения сильно влияет на поведение людей и социальный климат территории. Уменьшение контактов между жителями (невозможность быть знакомыми с большим числом соседей), рост чувства анонимности жилой среды (все общее, все ничье) ведут к росту бытового вандализма и преступности, в особенности среди подростков.

- Расскажите подробнее о тех рекомендациях, которые вы дали исполнительным властям районов?

- Мы рекомендуем, уменьшить сверхвысокую плотность застройки квартала до пяти гектаров. Внутриквартальные застройки рекомендуется проектировать и возводить 9-10-12-этажны жилые дома с применением блок-секций.

Не рекомендуется при застройке квартала проектирование и строительство 16-этажных и выше жилых домов. При соответствующем обосновании возможно размещение одного строения в качестве доминанта. Например, в квартале свыше 1 га на территории, подлежащей для предварительного сноса зданий и сооружений, возведение одного точечного 16-этажного жилого дома допустимо. Соответственно, себестоимость строительства на 1 га территории при среднеэтажной застройке уменьшается почти на 10%, а своевременный поэтапный ввод объектов в эксплуатацию значительно улучшит финансовое содержание предпринимателя. Вызывает удивление, что при одной и той же плотности застройки почему-то делается прерогатива трем точечным 16-этажным жилым домам вместо 10-этажного шестиблочного дома.

- Кстати говоря, уже прошло более трех лет после принятия Кодекса о градостроительстве и строительстве Азербайджана. Были ли даны вами какие-либо рекомендации по поправкам и дополнениям к действующему Кодексу?

- В отличие от многих стран, наш Кодекс, к сожалению, содержит множество понятий, относящихся к нормативным документам. Десятки лет специалисты руководствуются этими нормами, и по мере развития технического прогресса в них вносятся поправки. Что же касается организации управления градостроительством, то и здесь много статей непрофессионального характера, советского периода, что в рыночных условиях неприемлемо.Наши многочисленные рекомендации (устно и письменно) о внесении поправок и дополнений в Кодекс почему-то не были приняты. Видимо, профессиональный уровень юридических служб, занимающихся этой областью, выше, чем у наших специалистов.

Дж.АЛЕКПЕРОВА

Эхо.- 2016.- 24 июня.- С.1-2.