Ипотека продвигается

Авторитет жилищного кредитования равен его сумме

Ипотека в Азербайджане продвигается, если исходить из характеристик увеличения суммы выдаваемых кредитов и роста среднего показателя ипотечного кредитования на душу населения. Однако, если налицо факторы, говорящие о приросте этого сегмента кредитного рынка, то их абсолютная величина и тем более соответствие высокому спросу на жилье в стране говорят о недостаточной эффективности отечественной ипотеки. Так, в третьем квартале 2010 года агенты Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) при Центральном банке Азербайджана уже выдали ипотечные кредиты на общую сумму 21,4 млн. манатов. Как сказано в сообщении АИФ, по данным на 1 октября в Азербайджане были выданы ипотечные кредиты на 73,5 млн. манатов против 67,5 млн. манатов на 1 сентября и 52,1 млн. манатов на 1 июля текущего года. В 2009 году в стране было выдано ипотечных кредитов на 76,4 млн. манатов.«В третьем квартале фонд провел рефинансирование ранее выданных кредитов на сумму 21,4 млн. манатов. Так, в январе – сентябре объем рефинансированных фондом кредитов достиг 66 млн. манатов», – сказано в сообщении АИФ. /Fineko/abc.az/

При этом в сентябре 2010 года в Азербайджане объем ипотечного кредитования при пересчете на душу населения вырос на 0,7 маната, как и в августе. Согласно статистике Азербайджанского ипотечного фонда, в сентябре 2010 года в стране на душу населения (при населении 9,077 млн. человек) приходилось 24,9 маната ипотеки. Месяцем ранее (по итогам августа 2010 года) размер ипотечного кредитования на душу населения составлял 24,2 маната против 23,5 маната в июле, 22,6 маната в июне, 21,4 маната в мае, 20,3 маната в апреле, 19 манатов в марте, 18 манатов в феврале и 17,4 маната по итогам января 2010 года.

В общем, за период с начала года объем ипотечного кредитования при пересчете на душу населения вырос на 7,22 маната. Для сравнения: в 2006 году эта цифра была равна 0,2 маната на душу населения при населении страны 8,436 млн. человек, в 2007 году – 5,28 маната при населении 8,532 млн. человек, в 2008 году – 7,34 маната при населении 8,626 млн. человек, в 2009 году – 17,05 маната при населении 8,922 млн. человек.Динамика прироста ипотечного кредитования, что и говорить, заметная. Однако удельный вес ипотеки, а точнее, ее роль в обществе сравнительно невелика. Например, согласно результатам опроса, проведенного Международной исследовательской компанией International Research Group Business Insight (BI) относительно стиля жизни населения городов Азербайджана, было выявлено, что средний ежемесячный семейный доход в стране составляет 495 манатов, а расход – 460 манатов. В то же время доходы и расходы в пределах 201-300 манатов в месяц указали 12,8% и 13,5% респондентов, 301-400 манатов – 10,1% и 10,9%. Это самые массовые группы. Доходы/расходы до 200 манатов имеют только 8,6% и 10% соответственно, а более 1,5 тыс. манатов – 2,3% и 3,1%. В целом доход от 1 тыс. долларов (800 манатов) в месяц имеют, согласно опросу, 9,6% населения, а расход – 11,7%.

Опрос проводился в Баку (667 респондентов), Гяндже (119), Мингячевире (86), Ширване (80), Масаллы (104) и Губе (99 респондентов). И хотя нельзя говорить, что данный опрос дает абсолютно достоверную картину жизни в стране, его преимущество в том, что сфера исследования совпадает с зоной действия ипотечной программы в Азербайджане. Получается, что жилищные кредиты равнозначны только 5,4% от величины ежемесячных расходов горожан. Откровенно говоря, при таком раскладе можно обойтись и без кредитования.

При этом ранее сообщалось, что Азербайджан продолжает минимизировать свое участие в развитии ипотечного рынка в стране. Недавно председатель правления Центробанка страны Эльман Рустамов заявил, что в бюджете на 2011 год объем средств для социальной ипотеки, выделяемых АИФ, предусмотрен на уровне 14 млн. манатов, что соответствует показателю 2010 года. Вместо расширения операций АИФ займется техническим усовершенствованием коммерческой ипотеки.

«В настоящее время АИФ работает над проектом «Электронная ипотека». Мы считаем, что в течение ближайшего года сможем запустить этот проект. Он предусматривает возможность прямого обращения граждан и предоставления банкам-агентам АИФ документов напрямую», – сказал Э.Рустамов.

Хорошая новость, поскольку она должна сократить расходы банков-агентов АИФ и в итоге привести к снижению конечной ставки по ипотечным ссудам. Сейчас она оценивается, по разным источникам, от 10%-15% годовых (официальные данные на этот счет отсутствуют). И во многом именно ставка кредитования вкупе с недостаточно длительным сроком возвращения ссуды снижает спрос на них.

Известно, что по стандартам АИФ, кредит на покупку недвижимости может быть выдан на срок от 3 до 25 лет, базовая годовая процентная ставка не должна превышать 8% (дополнительные проценты представляют собой маржу банков-агентов АИФ). Также надо учесть расходы на страхование жизни и трудоспособность заемщика, самой недвижимости, обеспеченной ипотекой (на основании рыночных цен и не менее объема кредита) – и расходы клиента ипотеки возрастают значительно. При этом сумма ипотечного займа не должна превышать 50 тыс. манатов и не более 85% рыночной стоимости недвижимости, обеспеченной ипотекой.

Укажем здесь, что в России средневзвешенная ставка ипотеки (коммерческой), по данным ЦБ РФ, по рублевым кредитам составляла недавно около 14%, по займам, номинированным в СКВ – порядка 11% годовых. В Казахстане в зависимости от условий начисления стоимости ипотечного кредита (по фиксированной или плавающей схеме) ставка колеблется от 13% до 18%. В США ипотека оценивается в 1,5%, при реальной стоимости от 6% до 7,5% в зависимости от условий назначения ставки. В Великобритании конечная цена кредита колеблется от 3% до 6%, в Германии – от 1,75% до 4,75%, во Франции – от 3% до 5%, на Кипре – от 3,5% до 7,5%, в Италии и Испании – от примерно 4,5% до 5,3%, в Греции – от 4,5% до 8% и, наконец, в Швейцарии – от 2% до 2,75%. При этом сроки обслуживания кредита могут достигать 75-85 лет. Кстати, приведенные цифры являются предельной ценой покупки недвижимости в этих странах через посредников.

Е.Кяндхудаева

Каспий.- 2010.- 20 октября.- С.1,4.