Ипотека: мечта и реальность

Центробанк объявил сокращение объемов кредитования жилья

Еще совсем недавно многие граждане жаловались на трудности, с которыми им приходиться сталкиваться при покупке жилья в ипотеку, выражалось недовольство волокитой в уполномоченных банках Ипотечного фонда Азербайджана. Несмотря на это, желающих приобрести квартиру посредством ипотечного кредита было немало. Сегодня же приходиться наблюдать совершенно иную картину. Для многих семей получение ипотечного кредита - труднодостижимая цель.

По сравнению с 2014 годом интерес населения к приобретению квартир с помощью ипотечного кредита резко упал. По данным экспертов рынка недвижимости, с начала девальвации национальной валюты в стране резко сократились объемы ипотечного кредитования, причем, речь идет не только о коммерческих ипотечных кредитах, сократилась активность в сегменте государственной ипотеки. По мнению специалистов, просадка сегмента ипотечного кредитования укладывается в общую тенденцию стагнации на рынке недвижимости, которая наблюдается с начала текущего года.

В ожидании стабильности

По данным, озвученным газете «Каспiй» исполнительным директором Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнуром Азадовым, государственный и коммерческий сегменты ипотечного кредитования с начала этого года переживают состояние, близкое к позиции выжидания более стабильного валютного курса. «После февральской девальвации население обеспокоено состоянием курса национальной валюты, именно этим объясняется снижение объемов ипотечного кредитования, - считает эксперт. - Наблюдения нашей организации выявили снижение интереса потенциальных клиентов к ссудам на сделки с недвижимостью, а коммерческая ипотека сменила вектор в сторону кредитования строительных компаний».

О снижении объемов ипотечного кредитования по государственной линии говорят не только эксперты, на это указывают недавно обнародованные официальные данные Центрального банка Азербайджана, касающиеся активности уполномоченных кредитных организаций АИФ при Центробанке. Отчеты регулятора указывают на то, что начиная с этого года коммерческие банки выдали ипотечных кредитов на 20,7 млн манатов, что на 24,4% ниже показателя за аналогичный период 2014 года (27,4 млн. манатов). Тем временем, как бы снимая вопросы к кредитным качествам фонда, международное рейтинговое агентство Fitch Ratings подтвердило долгосрочные рейтинги дефолта эмитента («РДЭ») Азербайджанского ипотечного фонда в иностранной и национальной валюте на уровне «BBB-».

Это означает, что прогноз по кредитному рейтингу АИФ стабильный и находится на одном уровне с суверенным рейтингом Азербайджана. По мнению авторитетной международной рейтинговой организации, это «отражает статус фонда как организации госсектора, жесткий контроль со стороны государства через Центральный банк и важную роль фонда в реализации национальной государственной политики в области жилищного финансирования».

Несмотря на оптимистичные прогнозы международных организаций, по мнению отдельных экспертов, процесс долларизации ипотечного кредитования снижает активность населения в этом сегменте. Это касается и кредитования по линии государственного ипотечного фонда, устав которого запрещает выдавать сумму кредита, превышающую 85% рыночной стоимости недвижимости, обеспеченной ипотекой.

Без запретительной практики

Как сообщил газете «Каспiй» эксперт общественного объединения «Содействие экономическим инициативам» Самир Алиев, ипотечные кредиты должны выдаваться исключительно в национальной валюте, а Центробанк должен вмешаться и посредством регулирующих рычагов принять превентивные меры, направленные против долларизации этого сегмента. Запретить банкам выдавать ипотечные и прочие кредиты в долларах достаточно сложно, однако это можно сделать, установив лимит на выдачу долларовых кредитов коммерческим банкам.

По мнению экономиста, ситуация, связанная со снижением котировок нефти и последующей просадкой национальной валюты, проявила себя в ряде стран. «Например, с похожей проблемой столкнулась Российская Федерация, где сильное давление долларизации вынуждает Центробанк повысить коэффициент риска по кредитам в направлении сокращения объемов выдачи долларовых кредитов», - сказал С.Алиев. По мнению эксперта, параллельно с этим Центробанк должен обеспечить банковский сектор необходимыми манатными ресурсами, в частности за счет операций REPO, SWAP.

Труднодостижимая цель

Стоит отметить, что ипотечное кредитование оставалось достаточно сложной целью еще до девальвации национальной валюты. По мнению экономиста, председателя Центра экономического и социального развития Вугара Байрамова, это объяснялось тем, что максимального размера средств, выделяемых Государственным ипотечным фондом на ипотечный кредит - 50 тыс. манатов было недостаточно в условиях ежегодно дорожающей недвижимости. «Приобрести жилье на эту сумму сложно, - сказал он в беседе с корреспондентом газеты «Каспiй». - Этих денег зачастую хватает лишь на выплату первичного взноса. К тому же существующие условия усложняют приобретение квартир и для представителей среднего класса. Для этого средняя ежемесячная зарплата населения должна быть на уровне не менее 900-1000 манатов».

С этим утверждением сложно не согласиться, ведь ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту не должны быть более 70% совокупного месячного дохода заемщика, а среднемесячная зарплата азербайджанцев определена на уровне 440 манатов.

По мнению Вугара Байрамова, сегодня многие банки страны выдают ипотечные кредиты, но наиболее популярны ОАО AGBank и Международный банк Азербайджана. Причина в том, что первичный взнос у них на уровне 15% от общей суммы (для кредитов на коммерческих условиях 50 тыс., на льготных условиях - 35 тыс. манатов). Если препятствием для многих заемщиков является возрастной ценз, в этих банках иная практика - на кредит могут рассчитывать даже относительно пожилые работающие люди при условии, что в семье есть еще кто-то работающий.

Кстати, по закону, на дату окончательного погашения кредита возраст заемщика не должен превышать установленного законодательством пенсионного возраста - то есть, как правило, кредит положен мужчинам до 40, женщинам - до 38 лет. Исключение составляют высокооплачиваемые специалисты, способные выплатить долг банку не за максимальные четверть века, а, например, за 5-10 лет. Кроме того, в этих банках требуют не так уж и много документов. Это - удостоверение личности заемщика и совершеннолетних членов его семьи, свидетельство о заключении (или расторжении) брака, свидетельства о рождении несовершеннолетних членов семьи заемщика. Естественно, важна копия трудовой книжки, справка с основного и дополнительного места работы и акт об оценке предмета ипотеки.

Банкам не до ипотеки

Кстати, снижение объемов ипотечного кредитования вызвано не только сокращением покупательской способности населения. Со слов С.Алиева, коммерческие банки также переживают сложную ситуацию. «Положение банков на сегодняшний день достаточно тяжелое, - отмечает эксперт. - В ряде случаев банки перестали выдавать кредиты в манатах, другие кредитные организации предлагают ссуды только в долларах, но клиенты не рискуют их брать. Иные коммерческие банки вовсе отказались от кредитования из-за сложного финансового положения. Стоит заметить, что по закону банки временно могут остановить выдачу кредитов, но такое положение в долгосрочной перспективе негативно на них скажется».

Тем временем, Центробанк не ставит ограничений по валюте кредитования. По мнению ряда экспертов, иные банки отказываются от кредитов, в том числе и ипотечного кредитования, в силу своих внутренних проблем, опасаясь нестабильной экономической ситуации - проблемы не в государственной политике, а в самих банках. С другой стороны, девальвация увеличила число проблемных кредитов.

Кстати, нелишне напомнить, что ипотечные кредиты по линии АИФ, в отличие от коммерческой ипотеки, наши граждане получают только в национальной валюте на срок от трех до двадцати пяти лет под 8% и 4% годовых, а максимальный размер кредита не превышает 50 тыс. манатов. Сегодня из государственного бюджета финансируется лишь социальная ипотека, а на коммерческих условиях ипотечные кредиты выдаются за счет средств, привлекаемых фондом путем выпуска собственных облигаций.

Тамила ХАЛИЛОВА

Каспiй.- 2015.- 6 июня.- С.- 4