Daşınmaz əmlak bazarında bahalaşma gözlənilir

Bu özünü daha çox torpaq bazarında göstərəcək

Ramil Osmanlı: “Bizim üçün vacib olan “Qiymətləndirmə siyasəti haqqında” qanuna dəyişikliklərin nə zaman qəbul ediləcəyi deyil, hansı müstəvidə qəbul ediləcəyidir”

Müsahibimiz Əmlak Bazarı İştirakçıları İctimai Birliyinin icraçı-direktoru Ramil Osmanlıdır

-Ramil bəy, avtomobil bazarında hazırkı durumu necə dəyərləndirirsiniz? Bazarda hər hansı aktivlik müşahidə olunurmu?

- Avtomobil bazarında hazırki vəziyyət dinamikanın artımı ilə müşahidə olunsa da, ümumilikdə kiçik və orta sahibkarların bu sahəyə, xüsusilə də təkrar avtomobil bazarına olan marağının azalmasına gətirib çıxarıb. Bu, bir tərəfdən ümumi təklif portfelinin həcminin kəskin artımı digər tərəfdən bazarda ümumi konyukturanın ilkin avtomobil bazarının xeyrinə dəyişməsilə bağlıdır.

İdxalla bağlı meydana çıxan problemlərin mövcudluğuna baxmayaraq son illərdə tələbin kəskin artımı nəticəsində ölkə üzrə minik avtomobillərinin sayında ciddi artımlar müşahidə olunmaqdadır. Azərbaycan bazarı idxal hesabına formalaşdığından bu problemlər bazara daxil olan avtomobillərin qiymətinə təsir göstərir ki, nəticədə sahibkarların maksimum risklər qarşılığında mənfəət əldə etmək imkanları tədricən məhdudlaşır. Bu cür məhdud imkanlar çərçivəsində təbii ki, sahibkarların bir qismi əllərində olan dövriyyə vəsaitlərini digər sahələrə yönəltməklə daha böyük mənfəət əldə etməyə üstünlük verirlər. Eyni zamanda, xərclərin artımı son qiymətin şişməsinə də təsir göstərir, bu isə təklifin sürətlə artdığı təkrar avtomobil bazarında əqdlərin dinamikasına mənfi təsir göstərir. Bazar üzrə əksər göstəricilər ötən ayın müvafiq dövrü ilə müqayisədə dəyişməz qalmış, təklifin kəskin artımı qeydə alınsa da dinamikanın artımına baxmayaraq qiymət artımı müşahidə olunmamışdır.

-Məlum olduğu kimi “Jiquli” markalı avtomobillərin ölkəyə gətirilməsinə müəyyən məhdudiyyətlər qoyulub. Belə bir qərar avtomobil bazarına nə kimi təsir edib?

- Bu qadağa Avro-2 standartlarının tətbiqi ilə bağlıdır və mahiyyət etibarı ilə daha çox qəzaların və yol hərəkətinin pozulması zamanı insan tələfatının qarşısının alınması məqsədi daşıyır və zənnimcə ədalətli bir qərardır. Bu mənim subyektiv fikrimdir, amma hesab edirəm ki, Azərbaycan istehlakçısı nəhayət ki, 80-ci illərdən bu yana xarici görünüşündə, dizaynında, aerodinamikasında, mühərrik həcmində, konfiqurasiyasında və s. heç bir dəyişiklik olmayan “inkubator” tipli avtomobillərdən imtina etməlidir, nəinki bunun üçün hökumət ayrıca tədbirlər görməli. Hazırda avtomobil bazarında “VAZ - 21074” markalı avtomobillərin qiyməti 6600 manatdır ki, bu da istehsalçı tərəfindən təyin olunan qiymətdən təxminən 1,8 dəfə yüksəkdir.

Bu qərarın icrasından sonra sözügedən avtomobillərin qiymətində ilkin aylarda qiymət artımı olacağı şübhəsizdir, amma tədricən bazar bu problemi tənzimləyərək aradan qaldıracaq, təbii ki, burada müəyyən inhisarçılıq meyllərinin və subyektiv amillərin təsirləri nəzərdən qaçmamalıdır. Amma bütövlükdə bu qərarın avtomobil bazarına ciddi təsir göstərəcəyini düşünmürəm. Təşkilatımız tərəfindən aparılan tədqiqatlar göstərir ki, hazırda Rusiya istehsalı olan avtomobillərin avtomobil bazarındakı ümumi çəkisi 10%-ə yaxın olsa da, rəqabətdə bir çox xarici avtomarkalara uduzur. Halbuki bu ölkənin standartlara cavab verməyən və bazardan çıxarılmaq təhlükəsi ilə üzləşən avtomobillərinin ümumi portfeldəki bazar payı 3 il əvvəl 20%-dən çox idi. Tendensiya son illər azalan xətt üzrə gedir və müşahidələr göstərir ki, daha kəskin azalmanın qarşısını təkrar bazar qismən alır. Amma buna baxmayaraq qiymət dəyişməsi bu rəqəmlərə adekvat deyil, əksinə daha da artmışdır. Bu isə onu göstərir ki, burada süni, subyektiv amillər mövcuddur, amma bütün bunlara baxmayaraq bazar üzrə ümumi vəziyyətin ötən illərlə müqayisədə qənaətbəxş olmadığı görsənir ki, bu da son illərdə mövcud sahədə qəbul edilən qərarlarla bağlıdır.

- Tikinti şirkətlərinin fəaliyyəti, mənzillərə olan tələbatın artması onu deməyə əsas verirmi ki, daşınmaz əmlak bazarında canlanma var?

- Haqlısız. Nəhayət ki, uzun fasilədən sonra daşınmaz əmlak bazarında yenidən dinamika müşahidə olunmağa başlayıb. Bu özünü həm tikinti şirkətlərinin fəaliyyətində, alqı-satqı əməliyyatlarının sayında, tikinti tempinin və tikinti materialları qiymətlərinin artımında, həm də artıq bazar üzrə müxtəlif rəqəmlərdə göstərməyə başlayıb. Daşınmaz əmlak bazarında baş verən dinamikanın əsas səbəblərindən biri də, paytaxtda infrastruktur, sosial-iqtisadi və mədəni tədbirlərin həyata keçirilməsi ilə bağlı bu istiqamətə yönəldilən investisiyaların həcminin artımı ilə bağlıdır. Bilirsiniz ki, artıq 2 ilə yaxındır ki, paytaxtın müxtəlif istiqamətlərində dövlət ehtiyacları və şəhərsalmanın təkmilləşdirilməsi məqsədilə fərdi yaşayış evlərinin, zəruri halda hətta çoxmənzilli yaşayış binalarının söküntüsünə dövlət tərəfindən ayrılan vəsaitlər yenidən daşınmaz əmlak bazarına qayıdır. Aparılan araşdırmalar göstərir ki, bu vəsaitlərin böyük əksəriyyəti məhz son 3-4 ay müddəti əhatə edir. Düzdür, ayrılan vəsaitlərin ümumi həcmi barədə rəsmi məlumatlar yoxdur, amma Birliyin apardığı araşdırmalar nəticəsində əldə olunan məlumatlar göstərir ki, bu rəqəm kifayət qədər böyükdür və mövcud ipoteka kreditlərinin illik həcmindən dəfələrlə çoxdur. Hökumətin bu istiqamətdə qəbul etdiyi qərarlara və dövlət tərəfindən qəbul edilmiş proqramlara əsaslanıb deyə bilərik ki, ən azından növbəti 2 il üzrə daşınmaz əmlak bazarında dinamikanın artan templə davam edəcəyi şübhəsizdir. Cari ilin sonuna olan proqnozlarımız ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin artımı baş verəcək və bu, özünü daha çox torpaq bazarında göstərəcək. Hələlik hesablamalarımız başa çatmadığından artım faizlərini demək düzgün olmazdı, amma 1 illik artım göstəricisinin 2 rəqəmli olacağı ehtimalı böyükdür.

-Fərdi evlərin tikintisi ilə bağlı sadələşdirmələr bu sahədə mövcud olan problemlərə nə kimi təsir göstərəcək?

- Açığını deyim ki, bu məsələ ilə bağlı müzakirələrin bu qədər uzanması yanaşmaya neqativ təsir göstərir. İndiki halda hesab etmirəm ki, əsaslı bir dəyişiklik olacaq və dərhal özünü göstərəcək. Bizim fikrimizcə, yerli icra hakimiyyəti orqanlarının təsir imkanlarını özündə saxlayan subyektiv məqamlar müvafiq qanunvericilikdən tamamilə çıxardılmalıdır.

Təbii ki, məsələn icazələrin məlumatlandırma ilə əvəzlənməsi müsbət haldı və bu, hüquqi müstəvidə vətəndaşlara böyük üstünlük verir. Buna baxmayaraq torpaq sahəsinin alınması və rəsmiləşdirilməsindən tutmuş, fərdi-yaşayış evinə istismar aktının alınmasına və nəhayət vahid “Çıxarış”ın verilməsinə qədər olan məsələlər bir orqana həvalə olunmalı, vətəndaş 1 nəfəri tanımalı, onunla görüşməli, sənədlərini ona təqdim etməli, zəruri olan cavabları ondan almalı, lazım gələrsə, hüquq pozuntusu aşkar olunarsa məhkəməyə verəcəyi iddia ərizəsində 1 orqanın cavabdeh kimi tanınması mümkün olmalıdı. Amma istənilən halda, qanunvericilikdə mütərəqqi dəyişikliklərin aparılması müsbət haldır, bu gün də olmasa gələcəkdə bunun pozitiv əhəmiyyətini görə biləcəyik.

-Yaxın vaxtlarda “Qiymətləndirmə siyasəti haqqında” qanunun qəbulu gözlənilir. Sizcə belə bir qanunun qəbulu daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində nə kimi rol oynaya bilər?

- Günümüzün ən aktual mövzularından birinə toxundunuz və qiymətləndirmə fəaliyyəti daşınmaz əmlak bazarının inkişafında əhəmiyyətli mövqeyə malikdir. Biz bunu beynəlxalq təcrübədə, ölkəmizin bu istiqamətdə qəbul etdiyi, imza atdığı öhdəliklərdə də görürük. Hesab edirəm ki, bizim üçün vacib olan “Qiymətləndirmə siyasəti haqqında” qanuna dəyişikliklərin nə zaman qəbul ediləcəyi deyil, hansı müstəvidə qəbul ediləcəyidir. Şəxsi müşahidələrim bu istiqamətdə müəyyən neqativ təsirlərin olduğunu deməyə imkan verir. Amma istənilən halda bu sahədə peşəkarlığın artırılması, sertifikatlaşma ilə bağlı atılan addımları müsbət qiymətləndirirəm. İnanıram ki, qiymətləndirmə ilə bağlı olan qurumların, fondların bu sahədə peşəkar qiymətləndirmə şirkətlərinə üstünlük verməsi tendensiyası qanunvericiliyə dəyişikliklərdən sonra daha da aktivləşəcək.

Bu gün İpoteka fondunun siyahısında olan müvəkkil qiymətləndirmə təşkilatlarının sayı 12-dir, amma təkcə Bakı şəhərində qiymətləndirmə fəaliyyəti ilə məşğul olan şirkətlərin sayı 200-ü ötür. Belə olan halda bu fəaliyyətin tənzimlənməsinə, qiymətləndiricinin peşəkarlığının artırılmasına, məsuliyyət sığortasına ehtiyac böyükdür. Ümid edirik ki, prosesin gedişində inhisarçı meyllər müşahidə olunmayacaq və sertifikatlaşma obyektiv və şəffaf şəkildə həyata keçiriləcəkdir.

O ki qaldı qanunun qəbulunun daşınmaz əmlak subyektinin qiymətləndirilməsinə verəcəyi töhfəyə, təbii ki, hər bir sahənin qanunvericiliklə tənzimlənməsi bu istiqamətdə məsuliyyətin artmasına və tərəflər arasındakı münasibətlərin qanunvericiliklə tənzimlənməsinə gətirib çıxaracaq.

Ədil Ədilzadə

Olaylar.- 2012.- 26 aprel.- S.6.