İpoteka kreditləşməsi: problemlər və perspektivlər

Azərbaycanda reallaşdırılan iqtisadi siyasətin mühüm istiqamətlərindən birini ölkədə uzunmüddətli ipoteka kreditləri bazarının fəaliyyətinin genişlənməsi, əhalinin ipoteka kreditləri ilə təmin olunmasının ardıcıl və davamlı xarakter alması təşkil edir. Dünya ölkələrinin təcrübəsi belə deməyə əsas verir ki, ipoteka kreditləri bazarının fəaliyyətinin ölkədə səmərəli təşkili iqtisadi inkişafa müxtəlif istiqamətlər üzrə təsir göstərir. İqtisadi artım baxımından hər bir ölkənin iqtisadi-maliyyə sistemində tikinti sektorunun stabil kreditləşmə imkanlarının mövcudluğu tikinti sektoru və onunla bağlı olan istehsal və xidmət sahələrinin inkişafını təmin edir, bu sahələrin inkişafı ilə əlaqədar ölkədə məşğulluğun səviyyəsi yüksəlir. Mənzil şəraiti və mənzil təminatının yaxşılaşdırılmasına ehtiyacı olan əhali üçün geniş imkanlar yaranır. Maliyyə sektorunun fəaliyyəti baxımından isə iqtisadiyyatda banklar və investisiya fondları tərəfindən aparılan aktiv əməliyyatların həcmi və strukturu genişlənir, gəlirlərin iqtisadiyyatda paylanma səviyyəsi yüksəlir və s.

ABŞ-da böyük depressiya illəri (1930-cu illər) iqtisadi canlanmanın təmin olunması, Avropa ölkələrində ikinci dünya müharibəsindən sonrakı illərdə geniş miqyaslı tikinti-bərpa işlərinin icrası məhz uzunmüddətli ipoteka kreditləri bazarının müvəffəqiyyətli inkişafi sayəsində mümkün olmuşdu. Statistik məlumatlar göstərir ki, dünyanın bir sıra qabaqcıl ölkələrində ipoteka kreditləri bazarının müvəffəqiyyətli fəaliyyəti bu ölkələrdə milli məhsulun 16-18 faizini təmin edir.

2000-ci illərin əvvəllərindən etibarən Azərbaycanda yaranmış iqtisadi şərait - ölkədə ilbəil artan neft gəlirləri, formalaşmış və müvəffəqiyyətlə qorunub saxlanılan makroiqtisadi və maliyyə sabitliyi ipoteka kreditləri bazarının inkişafı üçün zəmin yaratdı. Belə ki, əhalinin gəlirləri və alıcılıq qabiliyyətinin, kommersiya banklarında xüsusi vəsaitlərin sürətli artımı ipoteka kreditlərinin verilməsi və əhalinin bu kreditlərdən istifadəsi üçün imkanlar yaratdı. Məhz bu illərdə ölkədə ilk dəfə olaraq kommersiya bankları tərəfindən onların xüsusi vəsaitləri hesabına ipoteka kreditləri proqramlarının reallaşdırılmasına başlandı. Lakin ilk illərin təcrübəsi göstərdi ki, istər əhali, istərsə də banklar üçün uzunmüddətli ipoteka kreditləri proqramları kifayət qədər cəlbedici deyil. Belə ki:

- ipoteka kreditləşməsində vəsaitlərin uzun müddətə bank dövriyyəsindən çıxarılması bu kreditləşmə məqsədilə banklara "uzunmüddətli" pulların tələb olunması, banklarda isə "qısamüddətli" pulların daha böyük həcmdə gəlir gətirməsi səbəbindən onlar ipoteka kreditləşməsinin inkişafına az maraqlı idilər;

- banklarda verilən ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələrinin banklararası kreditləşmə üzrə faiz dərəcələrindən az ola bilməməsi səbəbindən (əks təqdirdə bu kreditləşmə proqramları banklar üçün sərfəli olmaz, mümkün gəlirlərin itkisi ilə nəticələnərdi), əhalinin böyük hissəsi üçün ipoteka kreditləri üzrə təklif olunan faiz dərəcələri olduqca yüksək idi (ipoteka proqramlarının reallaşdırılmasının ilk illəri müxtəlif kommersiya banklarında təklif olunan faiz dərəcəsi 16 faizdən 30 faizə qədər intervalda dəyişirdi);

- nəhayət, banklarda ipoteka kreditləşməsi üzrə risklərin azaldılması, verilmiş kreditin real dəyərinin qorunub saxlanılması zərurəti onları ipoteka kreditlərinin şərtlərini "ağırlaşdırmağa" məcbur edirdi - kreditlər əsasən ya qısa müddətə (1 ildən 3 ilə kimi), ya da iqtisadiyyatda inflyasiya səviyyəsindən asılı olaraq dəyişə bilən faiz dərəcəsi sisteminin tətbiqi ilə təklif olunurdu.

Bütün bu səbəblərdən 2000-ci ilin əvvəllərində kommersiya banklarının xüsusi vəsaitləri hesabına ölkədə uzunmüddətli ipoteka kreditləri bazarının daimi fəaliyyətinin təşkili və inkişafı mümkün olmadı. Əhalinin təminatlı təbəqəsi üçün yüksək faizli kreditlər - az cəlbedici, əhalinin nisbətən az gəlirli təbəqələri üçün isə bu kreditlərdən istifadə mümkünsüz oldu. Kommersiya bankları tərəfindən bu illərdə verilmiş uzunmüddətli ipoteka kreditləri daha çox epizodik xarakter daşıyır və bankların xüsusi vəsaitlərinin tikinti sektorunda daha səmərəli yerləşdirilməsi məqsədilə həyata keçirilirdi.

Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2005-ci il 16 sentyabr tarixli "Azərbaycan Respublikasında ipoteka kreditləri sisteminin yaradılması haqqında" fərmanı və uzunmüddətli ipoteka kreditləşməsi mexanizmlərinin, ipoteka kreditləşməsinə yerli və xarici maliyyə resurslarının cəlb olunması məqsədilə Azərbaycan İpoteka Fondunun (AİF) yaradılması ölkədə ipoteka kreditləri bazarının inkişaf etdirilməsi istiqamətində yeni mərhələ oldu.

AİF xətti ilə aparılacaq ipoteka kreditləşməsi kommersiya banklarının xüsusi vəsaitləri hesabına aparılan ipoteka kreditləşməsindən bir sıra üstün cəhətləri ilə fərqlənirdi. AİF-in kreditlərində faiz dərəcəsinin orta hesabla 2-3 dəfə az olması; kreditləşmə müddətinin 25-30 ilə qədər davam edə bilməsi; faiz dərəcəsinin bütün kreditləşmə dövrü ərzində dəyişməz və inflyasiya səviyyəsindən asılı olmayaraq stabil müəyyənləşməsi; sosial (güzəştli) kreditləşmənin mümkünlüyü və s. bu kreditləri mənzil şəraitini yaxşılaşdırmaq istəyən ölkə vətəndaşlarının böyük hissəsi üçün çox cəlbedici edirdi.

2006-cı ilin əvvəllərindən AİF ölkədə ipoteka kreditləşməsinin iki istiqamət üzrə reallaşdırılmasına başladı-adi, kommersiya kreditləri və sosial (güzəştli) kreditlər. Kommersiya kreditləri Azərbaycan vətəndaşlarına 50 min manata qədər həcmdə, 25 ilə qədər müddətə, ən çoxu 8 faiz illik faiz dərəcəsi ilə, güzəştli kreditlər isə 35 min manat həcmində, 30 il müddətinə, ən çoxu 4 faiz illik faiz dərəcəsi ilə təqdim olunmağa başladı. Müəyyənləşdirilmiş ilk agent banklar vasitəsilə ipoteka kreditləşdirilməsi proqramının reallaşdırılması nəticəsində ölkədə 2006-cı ilin nəticələri üzrə adi kreditləşdirmənin həcmi 25,4 milyon manat, 2007-ci ildə isə sosial kreditləşmənin həcmi 20 milyon manat təşkil etdi.

Lakin AİF-in fəaliyyətə başlamasından az sonra ipoteka kreditləşməsinin qəbul edilmiş sxemində bir sıra problemlərin mövcudluğu aşkarlandı. 2005-2008-ci illər ərzində Azərbaycan iqtisadiyyatında makrotənzimləmə sahəsində yaranmış bir sıra ciddi çətinliklər iqtisadiyyatda sürətlənən inflyasiya, Azərbaycan Respublikası Dövlət Neft Fondundan (ARDNF) büdcəyə edilmiş əsaslı transferlər nəticəsində valyuta bazarına artmış təzyiqlər, dövriyyədə olan pul kütləsinin sıçrayışlı artımı, Mərkəzi Bankın manatın nominal və real effektiv mübadilə məzənnələri üzrə formalaşmış meyllərin stabilləşdirməsi sahəsində qarşılaşdığı çətinliklər ümumilikdə ölkədə makroiqtisadi sabitlik üçün ciddi təhlükə yaradırdı. Məhz makroiqtisadi səbəblər üzündən AİF-in fəaliyyətində 2007-ci ilin ortalarından etibarən fasilə yarandı və fond müvəqqəti olaraq fəaliyyətini dayandırdı. 2008-2009-cu illərdə Azərbaycan hökuməti və Azərbaycan Mərkəzi Bankının (AMB) hazırladığı "antiböhran" tədbirləri sırasında AİF-in fəaliyyətinin canlandırılması da öz əksini tapdı və AİF 2009-cu ilin ikinci yarısından etibarən fəaliyyətini bərpa etdi.

Beləliklə, AİF-in fəaliyyətinin yalnız dövlət büdcəsi vəsaitləri hesabına təşkili onu əhalinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması, sosial cəhətdən zəif müdafiə olunan əhalinin mənzil təminatı probleminin səmərəli həlli mexanizmindən daha çox ölkədə makroiqtisadi tənzimləmə alətinə çevirirdi. Vəziyyətin əsaslı surətdə dəyişdirilməsi, istifadə olunan kreditləşmə sxeminin təkmilləşdirilməsi, AİF-in fəaliyyətinin yalnız dövlət büdcəsindən ayrılan vəsaitlər hesabına deyil, digər mənbələr və sxemlərdən istifadə olunaraq qurulması ipoteka kreditləri bazarına yeni maliyyə mənbələrinin cəlb olunmasını tələb edirdi.

2008-2009-cu illərdə Azərbaycanda fond bazarının praktiki olaraq fəaliyyətsizliyi şəraitində ipoteka kreditləşməsinin yeni modelinin qurulması kifayət qədər mürəkkəb məsələ idi. Bu səbəbdən AMB dünyanın bir sıra ölkələrində (Danimarka, Meksika və s.) müvəffəqiyyətlə fəaliyyət göstərən uzunmüddətli ipoteka kreditləri bazarı modellərini, ipoteka kreditləşməsi zamanı maliyyə alətlərindən istifadə təcrübəsini öyrəndi və ölkə maliyyə bazarının xüsusiyyətləri nəzərə alınaraq 2009-cu ilin ortalarından etibarən AİF-in fəaliyyəti yeni sxem üzrə bərpa edildi.

Dünya təcrübəsində uzunmüddətli ipoteka kreditləri bazarının təşkili və inkişafı 3 fərqli model üzrə aparılır: "Amerika modeli" və ya ikipilləli maliyyələşmə sxemi; "Avropa modeli" və ya birpilləli maliyyələşmə sxemi; "Alman modeli" (birpilləli maliyyələşmə sxeminin modifikasiyası). Müxtəlif ölkələrdə istifadə olunan "Amerika" və "Avropa" modellərinin fərqi isə bu ölkələrdə ipoteka kreditləri bazarının fəaliyyəti zamanı yenidən maliyyələşmənin sxemləri ilə bağlıdır. Məsələnin mahiyyəti ipoteka kreditləşməsi zamanı vəsaitlərin uzun müddətə bank dövriyyəsindən çıxarılması ilə əlaqədardır. Müştərilərin daşınmaz əmlakın girov qoyulması şərti ilə kreditləşməni apardıqdan sonra, kreditləşmə əməliyyatlarının davamlılığının (əhalinin kreditləşməsi prosesinin fasiləsizliyinin) təmin olunması üçün verilmiş vəsaitlərin kommersiya banklarına qısa zaman kəsiyində digər maliyyə mənbələri hesabına qaytarılması, başqa sözlə, ipoteka kreditləşməsinin yenidən maliyyələşməsi tələb olunur. Adı çəkilən fərqli modellərdə də fərqli yenidən maliyyələşmə mənbələri və sxemlərindən istifadə olunur. Belə ki, "Amerika modeli" və ya ikipilləli sxem ipoteka kreditləri üzrə girov öhdəliklərinin alqı-satqısına əsaslanır. Sxemin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, bank ipoteka kreditləşməsi üzrə müştərilərinin girov öhdəliklərini ölkədə fəaliyyət göstərən ixtisaslaşmış ipoteka agentliklərindən birinə satır. Alqı-satqı əməliyyatı nəticəsində öhdəliklər üzrə tələb hüququ bütünlüklə agentliyə verilir, agentlik isə öz növbəsində ipoteka kreditinin məbləğini banka qaytarır.

İpoteka agentlikləri kommersiya banklarından aldıqları müəyyən sayda ipoteka kreditləri üzrə öhdəlikləri vahid qaydada birləşdirərək, onlar üzrə qiymətli kağızların emissiyasını və fond bazarında yerləşdirilməsini həyata keçirir. Bu cür agentliklər dövlət zəmanəti ilə fəaliyyət göstərdikləri üçün (bank müştəriləri kütləvi müflisləşdikdə belə, dövlət fəaliyyət göstərən agentliklərin öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinə zəmanət verir) onlar tərəfindən emissiya olunan qiymətli kağızlar maliyyə bazarlarında yüksək etibarlı borc vərəqələri kimi qəbul olunur. Bu səbəbdən də investorlar üçün, xüsusilə konservativ investorlar üçün (pensiya fondları, investisiya fondları, sığorta şirkətləri və s.) risksiz və cəlbedici aktivlər hesab olunur.

İpoteka kreditləşdirməsində iştirak edən üç tərəfin-banklar, ipoteka agentlikləri və investorların gəlirlərinin əsasında isə ipoteka kreditləşməsi üzrə banklardan borcalanların ödənişləri durur: investorların gəlirləri fond bazarında müəyyənləşmiş gəlirlik dərəcələrindən asılı olaraq, banklar və agentliklərin gəlirləri isə onlar arasındakı razılaşma ilə müəyyənləşir. Bu səbəbdən "Amerika modeli"nin mühüm xüsusiyətlərindən biri ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələrinin ölkədə maliyyə-kredit bazarlarındakı vəziyyətdən asılı olaraq dəyişkən olmasıdır.

"Avropa modeli" və ya birpilləli maliyyələşmə sxemində bank verilmiş kredit üzrə bütün tələb hüquqlarını özündə saxlayır, yenidən maliyyələşmə məqsədilə aparılmış ipoteka kreditləşməsi üzrə mövcud olan öhdəliklərin zəmanəti əsasında qiymətli kağızların (istiqraz vərəqələrinin) emissiyasını və yerləşdirilməsini həyata keçirir.

Hər iki model inkişaf etmiş fond bazarının mövcudluğu və ipoteka qiymətli kağızlarının emissiyasına maneələr olmadığı şəraitdə praktiki olaraq maliyyə bazarından kreditləşmə məqsədləri üçün məhdudiyyətsiz vəsaitlərin cəlb olunmasına imkan verir.

"Alman modeli" (birpilləli maliyyələşmə sxeminin modifikasiyası) əvvəlki iki sxemdən fərqli olaraq, ipoteka kreditləşməsi zamanı açıq maliyyə bazarlarından vəsaitlərin cəlb olunmasına əsaslanmır və qapalı sistem şəklində fəaliyyət göstərir. Modeldə yenidən maliyyələşmə mənbəyi kimi ipoteka krediti almaq istəyən ölkə vətəndaşlarının ixtisaslaşmış banklardakı vəsaitləri çıxış edir. Kreditləşmə sxeminin mahiyyəti isə ondan ibarətdir ki, ev almaq və mənzil şəraitini yaxşılaşdırmaq istəyən ölkə vətəndaşları bu məqsədlər üçün ixtisaslaşmış İpoteka-Əmanət banklarında müqavilə üzrə yığım hesabları açır, hesaba yığılmış vəsait tələb olunan kreditin məbləğinin 50 faizi səviyyəsinə çatdıqda bank öz müştərisinə tələb olunan kreditin verilməsini təmin edir. İpoteka-Əmanət banklarında vəsaitlərin toplanmasının fasiləsizliyi təmin olunduğundan kreditləşmənin də fasiləsizliyi təmin olunur. Dövlət də əhalinin yığım və əmlak əldə etmək meyllərinin dəstəklənməsi məqsədi ilə müxtəlif dotasiyalar və həvəsləndirmə sistemləri tətbiq edir.

"Alman modeli" həmçinin əmanət-tikinti müqaviləsi sistemi adlanır. Dünyanın bir sıra ölkələrində bu sxem üzrə fəaliyyət göstərən ipoteka bankları mövcuddur - Almaniyada "Tikinti-əmanət bankları, ABŞ-da "Əmanət-kredit bankları", İngiltərədə "Tikinti assosiasiyaları" və s.

(ardı var)

Ağakərim HACIYEV,

AMEA İqtisadiyyat İnstitutunun

şöbə müdiri, iqtisad elmləri namizədi

Xalq qəzeti.- 2012.- 18 may.- S. 8.