İpoteka kreditlərini kimlər ala biləcək?

Azərbaycan İpoteka Fondunun İcraçı direktoru Fəxri Kazımovun müsahibəsi

Son vaxtar İpoteka kreditləri ilə bağlı məsələ geniş müzakirə edilməkdədir. Lakin suallar hələ də çoxdur və ictimaiyyətin marağını nəzərə alaraq aşağıda Fondun Mətbuat Xidmətinin redaksiyamıza göndərdiyi müsahibəni təqdim edirik: 

-Fəxri müəllim, məlum olduğu kimi, Azərbaycan İpoteka Fondunun xətti ilə verilən ipoteka kreditlərinin bərpası elan olunmuşdur. Hazırkı şəraitdə ipoteka kreditləşməsinin bərpası necə mümkün oldu? Kreditləşmənin bərpası prosesi necə gedir?

- Məlum olduğu kimi, Azərbaycan Respublikasında uzunmüddətli ipoteka kreditləşməsi vasitəsilə əhalinin yaşayış sahəsi ilə təmin edilməsi, ölkə vətəndaşlarının sosial problemlərinin həlli və yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədilə Azərbaycan Respublikasının Prezidenti cənab İlham Əliyevin 16 sentyabr 2005-ci il tarixli Fərmanı ilə Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankı nəzdində Azərbaycan İpoteka Fondu yaradılmış, ölkədə ipoteka kreditləri sistemi formalaşdırılmışdır. Dövr ərzində Fondun əsasnaməsi və ipoteka kreditlərinin verilməsi qaydaları təsdiqlənmiş, ipoteka kreditlərinin verilməsi ilə mövcud infrastruktur yaradılmışdır. 2006-cı ilin mart ayında isə artıq Azərbaycanda ilk uzunmüddətli ipoteka krediti verilmiş və beləliklə, Azərbaycanda və Cənubi Qafqaz regionunda ipoteka kreditləşməsi üzrə ilk dəfə tətbiq edilən bir maliyyə mexanizminin əsası qoyulmuşdur. ümumilikdə 2006-2007-ci illlər ərzində Azərbaycan İpoteka Fondunun xətti ilə ümumi həcmi 75,8 milyon manat təşkil edən ipoteka krediti verilmiş, iki minə yaxın ailəyə mənzil problemlərinin həlli üçün şərait yaradılmışdır. Lakin, ipoteka kreditlərinin çox əlverişli şərtlərlə verilməsi əhali arasında bu kreditlərə qısa müddət ərzində yüksək tələbin yaranmasına səbəb olmuşdur və nəticədə dövlət büdcəsindən ayrılmış vəsaitlərin tükənməsi nəticəsində 2007-ci ilin iyun ayından etibarən ipoteka kreditlərinin verilməsi dayandırılmışdır. Təbii ki, ötən dövr ərzində ipoteka kreditləşməsinin bərpası ilə bağlı Mərkəzi Bank və hökumət tərəfindən ciddi əməli tədbirlər həyata keçirilmişdir. Bu sahədə qarşımızda duran əsas məqsəd ölkədə özünümaliyyələşdirmə prinsipləri əsasında fəaliyyət göstərən dayanıqlı ipoteka kreditləri sisteminin yaradılması idi. Bununla bağlı Azərbaycan Respublikasının Prezidenti cənab İ.Əliyevin 19 dekabr 2007-ci il tarixli Fərmanına uyğun olaraq həyata keçirilmiş tədbirlərin nəticəsində 01 iyun 2009-cu il tarixindən başlayaraq Azərbaycan İpoteka Fondu tərəfindən cəlb edilmiş vəsaitlər hesabına ipoteka kreditlərinin verilməsi bərpa edilmişdir.

Burada əsas məqsəd əhalinin yaşayış sahəsi ilə bağlı problemlərinin həlli üçün uzunmüddətli ipoteka kreditləşməsi sisteminin formalaşdırılmasından ibarətdir. Lakin məlum olduğu kimi, qlobal maliyyə böhranının təsirləri müəyyən qədər Azərbaycanda da hiss olunmaqdadır. Bu baxımdan ipoteka kreditləşməsinin bərpası dolayı yolla həm də tikinti, maliyyə və bank sektorunun canlanmasına da öz təsirini göstərəcəkdir və özlüyündə antiböhran tədbiri kimi də mühüm əhəmiyyətə malikdir.

Qeyd etdiyim kimi, indiyədək Fondun xətti ilə ipoteka kreditləşməsi yalnız dövlət büdcəsindən ayrılmış vəsaitlər hesabına həyata keçirilirdi. Hazırda əsas yeniliklərdən biri ipoteka kreditləşməsinin maliyyə bazarlarından cəlb olunmuş vəsaitlər hesabına bərpasıdır. Bununla bağlı artıq Fond tərəfindən təmin edilmiş istiqrazların emissiyası dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Yeri gəlmişkən, bu günlərdə təmin edilmiş istiqrazların yerləşdirilməsi üzrə ilk hərrac çox uğurla keçirildi və ipoteka kreditləşməsinə büdcədənkənar vəsaitlərin cəlb olunması mexamizmin real olması təsdiq olundu.

Müvəkkil kredit təşkilatları tərəfindən artıq vətəndaşlardan müraciətlərin qəbuluna başlanılmışdır və qeyd etmək lazımdır ki, ilk gündən əhali arasında ipoteka kreditləşməsinə yüksək maraq müşahidə olunur.

-Fəxri müəllim, qeyd etdiniz ki, ipoteka kreditləşməsinin bərpası cəlb edilmiş vəsaitlər hesabına həyata keçirilir. ümumiyyətlə, Fondun maliyyələşmə mənbələri barədə ətraflı məlumat verməyinizi xahiş edirik.

- Bilirsiniz, Fondun Əsasnaməsinə uyğun olaraq, onun vəsaitləri dövlət büdcəsindən ayırmalar, Fond tərəfindən emissiya olunan qiymətli kağızların yerləşdirilməsindən əldə olunan vəsaitlər, xarici kreditlər, yardımlar, qrantlar, həmçinin qanunvericiliklə qadağan olunmayan digər mənbələr hesabına formalaşa bilər. Qeyd etdiyim kimi, bu günədək Fond tərəfindən ipoteka kreditlərinin yenidən maliyyələşdirilməsi yalnız dövlət büdcəsindən ayrılmış vəsaitlər hesabına həyata keçirilmişdir. Təbii ki, büdcədən ayrılmış vəsaitlər bazarda bu kreditlərə olan tələbi tam şəkildə qarşılamaq üçün yetərli deyildir. Buna görə də Fond tərəfindən tədricən ipoteka kreditləşməsinin daha çox cəlb edilmiş vəsaitlər hesabına həyata keçirilməsi planlaşdırılır. Bu sahədə ilk addım kimi, artıq Fond tərəfindən 7 il müddətinə 55 mln. manat məbləğində təmin edilmiş istiqrazların emissiyası dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Eyni zamanda 2009-cu ilin dövlət büdcəsindən ipoteka kreditləşməsi üçün 14 mln. manatın ayrılması nəzərdə tutulmuşdur. İlkin olaraq ipoteka kreditləşməsinin bərpasının qeyd olunan vəsaitlər həcmində həyata keçirilməsi nəzərdə tutulur. Təbii ki, bu, son hədd deyildir. Gələcəkdə bazarda ipoteka kreditlərinə olan tələbə müvafiq olaraq, Fond tərəfindən yeni cəlbetmələrin həyata keçirilməsi mümkündür.

-Son vaxtlar dövlət büdcəsindən ipoteka kreditləşməsi üçün ayrılan vəsaitlərlə bağlı mətbuatda müxtəlif fikirlər səslənir. Bununla bağlı nə deyə bilərsiniz?

- Sözün açığı, mən bu sualı gözləyirdim. Bununla bağlı məsələyə birdəfəlik şəkildə aydınlıq gətirmək istərdim: 2005-2009-cu illərin dövlət büdcəsindən ipoteka kreditləşməsi üçün ümumilikdə 94 mln. manat məbləğində vəsaitin (2005- ci il üçün 6 mln. manat, 2006-cı il üçün 20 mln. manat, 2007- ci il üçün 20 mln. manat, 2008-ci il üçün 34 mln. manat, 2009-cu il üçün 14 mln. manat) ayrılması nəzərdə tutulmuşdur. 16 iyun 2009-cu il tarixinə qeyd olunan vəsaitlərdən Fondun hesabına ümumilikdə 70 mln. manat köçürülmüşdür. 2008-ci ilin büdcəsindən ayrılmış 34 mln. manat vəsaitdən yalnız 22 mln. manatı Fondun hesabına köçürülmüşdür. "Büdcə sistemi haqqında" Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən hər ilin dövlət büdcəsi üzrə təsdiq edilmiş ayırmaların icra müddəti büdcə ilinin sonunda başa çatır. Bu baxımdan ötən ildən qalmış 12 mln. manatın cari ilin büdcəsinə keçirilməsi nəzərdə tutulmur.

Cari ilin dövlət büdcəsində nəzərdə tutulmuş 14 mln. manatdan isə hələlik cəmi 2 mln. manat Fondun hesabına köçürülmüşdür.

2006-2007-ci illərdə isə Fondun vəsaiti hesabına 75,7 mln. manat məbləğində ipoteka kreditləri verilmişdir. Dövlət büdcəsindən ayrılmış vəsaitlər bu kreditlərin yenidən maliyyələşdirilməsinə yönəldilmişdir və bu proses artıq başa çatmaq üzrədir.

-Bu dəfəki ipoteka kreditlərinin şərtlərində nə kimi dəyişikliklər olunub? Bunlar əsasən nədən ibarətdir?

- Qeyd etmək istəyirəm ki, ötən dövr ərzində ipoteka kreditləşməsi çox əlverişli şərtlərlə verilmişdir ki, bu da dövlətin bu sahəyə olan diqqətindən və qayğısından xəbər verir. Ona görə də ipoteka kreditləşməsinin cəlb olunmuş vəsaitlər hesabına bərpasına baxmayaraq ipoteka kreditləşməsinin şərtləri dəyişməz olaraq qalmışdır. Hazırda ipoteka kreditləri üzrə maksimum illik faiz dərəcəsi 8%, ilkin ödənişə olan tələb 15%, kreditin müddəti 25 il, maksimum kredit məbləği isə 50 000 manat təşkil edir. Burada vurğulamaq istərdim ki, bu kreditlərin təyinatı ilə bağlı heç bir məhdudiyyət yoxdur. Yəni bu kreditlər həm yeni, həm də köhnə tikililərdə mənzillərin alınmasına verilir. Bununla bağlı Fondun internet saytında ətraflı məlumat yerləşdirilmişdir.

Lakin qeyd olunanlarla yanaşı, ipoteka kreditlərinin verilməsinin əsas şərtləri qüvvədə qalmaqla, beynəlxalq aləmdə ipoteka bazarında cərəyan edən proseslər səbəbindən borcalanlara qarşı tələblərə müəyyən dəyişikliklərin edilməsinə zərurət yaranmışdır.

İpoteka kreditləşməsinin bərpası ilə bağlı edilən dəyişikliklərdən biri həyat sığortasının məcburiliyinin tətbiqidir. Bu yeniliyin tətbiqində əsas məqsəd borcalanın xəstəlik və s. səbəblərlə bağlı əmək qabiliyyətini və ya həyatını itirməsi hallarında onun ailə üzvlərinin maraqlarının qorunması, ipoteka krediti hesabına alınmış yaşayış sahəsinin ailə üzvlərində saxlanılmasını təmin etməkdir. ümumiyyətlə, həyat sığortasının məcburiliyi beynəlxalq praktikada geniş yayılmışdır və bu şərt ipoteka kreditləşməsinin ayrılmaz hissəsi hesab olunur.

Qeyd olunanlarla yanaşı, ipoteka kreditlərinin verilməsində ödəniş qabiliyyətinə olan tələbin artırılması ilə bağlı bəzi dəyişikliklər edilmişdir ki, bunlar da qətiyyən borcalanların maraqlarına toxunmur və ipoteka kreditinin alınması üçün çətinlik yaratmır. Bu dəyişikliklər daha çox borcalanların defolt hallarından qorunması məqsədi daşıyır. Bilirsiniz, praktika göstərir ki, ödəniş qabiliyyəti olmayan borcalanlar bu krediti götürdükdən sonra qısa müddət ərzində müxtəlif çətinliklərlə qarşılaşırlar və bu onların maliyyə vəziyyətinin pisləşməsinə gətirib çıxarır. Dünya maliyyə böhranına səbəb olan Amerika Birləşmiş Ştatlarındakı ipoteka böhranı buna əyani sübutdur.

- Güzəştli ipoteka kreditlərinin bərpası nə vaxt mümkün olacaq? Bunun üçün nə qədər vəsait ayrılmışdır?

- "Azərbaycan Respublikasında güzəştli ipoteka kreditlərinin verilməsi Qaydaları"na əsasən güzəştli ipoteka kreditləri yalnız dövlət büdcəsindən ayrılmış vəsaitlər hesabına verilir. Artıq qeyd etdiyim kimi, 2009-cu ilin büdcəsindən ipoteka kreditlərinin maliyyələşdirilməsi üçün 14 mln. manatın ayrılması nəzərdə tutulmuşdur. Bu vəsaitin Fond tərəfindən tam şəkildə güzəştli ipoteka kreditlərinin yenidən maliyyələşdirilməsinə yönəldilməsi nəzərdə tutulur. Hazırda qeyd olunan vəsaitin 2 mln. manatı Fondun hesabına köçürülmüşdür və artıq güzəştli ipoteka kreditlərinin verilməsi bərpa edilmişdir. Bu barədə Fondun internet saytında ictimaiyyət üçün məlumat verilmişdir. Bu kateqoriyaya aid olan vətəndaşlar yaxın zaman ərzində bu kreditlərdən faydalanmaq üçün müvəkkil kredit təşkilatlarına müraciət edə bilərlər. Güzəştli kreditlərlə bağlı qeyd etmək lazımdır ki, burada da şərtlər dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Vətəndaşlar güzəştli, həmçinin adi ipoteka kreditləri ilə bağlı Fondun www.amf.az internet səhifəsindən daha ətraflı məlumat ala bilərlər.

-ümumiyyətlə, adi və güzəştli ipoteka kreditləri üzrə şərtlər əhali üçün məqbul hesab edilə bilərmi?

- Bununla bağlı bildirmək istəyirəm ki, ölkədə hazırda Azərbaycan İpoteka Fondunun xətti ilə təklif edilən ipoteka kreditləri üzrə şərtlər çox əlverişlidir. Qeyd etmək lazımdır ki, təkcə güzəştli deyil, hətta adi ipoteka kreditləri üzrə təklif olunan şərtlərin özü də məqbuldur və özlüyündə sosial xarakter daşıyır. Fikir verirsinizsə hazırda dünya maliyyə böhranı şəraitində əksər ölkələrdə ipoteka kreditləşməsində ciddi çətinliklərin yarandığı və bəzi hallarda isə dayandırıldığı bir vaxtda şərtlər dəyişdirilmədən ölkəmizdə ipoteka kreditləşməsi bərpa edilir.

O ki qaldı digər ölkələrlə müqayisəyə, digər MDB ölkələri arasında bu sahədə ən güzəştli şərtlər məhz Azərbaycandadır. Belə ki, hazırda ipoteka kreditləri ən yaxşı halda Rusiyada illik 12 faiz dərəcəsi ilə, Qazaxıstanda 13-14%, Ukraynada isə 15-16 faiz dərəcəsi ilə verilir. Qeyd etmək lazımdır ki, bu ölkələrdə güzəştli ipoteka kreditləri də illik 10% civarında verilir.

- Cəlb edilmiş istiqrazlar üzrə faiz dərəcəsi illik 3%-lə verilir. Bəs nə üçün ipoteka kreditləri illik 8%-lə verilir?

- Vəsaitlər illik 3% dərəcəsi ilə cəlb edilmişdir. İpoteka kreditlərinin verilməsinə xidmət göstərilməsi ilə, həmçinin verilmiş kreditlər üzrə riskləri üzərlərində saxlamaları ilə bağlı bankların marjası 4% həddində müəyyən edilmişdir. Qeyd etmək istəyirəm ki, MDB məkanında 4% banklar üçün marjanın minimum həddidir. Qalan 1% isə Fondun əməliyyat xərclərinin qarşılanması üçün minimum gəlirlilik əmsalıdır.

- Bu günə ipoteka kreditləri ilə bağlı banklara nə qədər müraciət daxil olub? İpoteka kreditləşməsinin bərpasından iki həftə keçsə də, nə üçün hələ kredit verilməmişdir?

- Hazırda ipoteka kreditləşməsinə əhali arasında maraq böyükdür. Dövr ərzində banklara kifayət qədər rəsmi müraciət daxil olmuşdur. O ki, qaldı hələ ipoteka kreditlərinin verilməməsinə, qeyd etmək lazımdır ki, ipoteka kreditlərinin verilməsi özlüyündə mürəkkəb və ciddi bir prosesdir. Burada borcalanın ödəniş qabiliyyətinin, ipoteka predmetinin qiymətləndirlməsi, ümumilikdə kreditin təhlili, rəsmiləşdirilməsi (alqı-satqı, ipoteka, sığorta müqavilələrinin bağlanması) üçün müəyyən sənədlərin toplanması lazımdır ki, bu da özlüyündə müəyyən zaman tələb edir. Optimal halda bu proses 1 ayadək uzanır. Bu baxımdan təbii ki, kreditləşmənin bərpasından keçən bu müddət ərzində banklar tərəfindən hələlik ipoteka krediti verilməmişdir. İnanıram ki, yaxın günlərdə banklar tərəfindən ilk ipoteka kreditləri veriləcəkdir və bu say sürətlə artmağa başlayacaqdır.

-Bəs gələcəkdə ipoteka kreditləri üzrə maksimal məbləğin artırılması gözlənilirmi? Bəzi ekspertlərin fikrincə, hazırda bu məbləğ paytaxtda yaşayış sahələrinin mövcud qiymətlərinə uyğun gəlmir.

- Bilirsiniz, təbii ki, 2006-2007-ci illər ərzində daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər artan temp üzrə inkişaf edirdi. Ancaq əksinə, 2008-2009-cu illər ərzində qiymət artımının səngiməsi və hətta enməsi səbəbindən hazırda 60 000 AZN (vətəndaşın ilkin ödənişini də nəzərə almaqla) orta yaşayış sahəsinin alınması üçün kifayət edə bilər. Biz də hesab edirik ki, mövcud imkanlar araşdırılaraq bu məbləğin artırılması yaxşı olardı. Ancaq bu sahədə yəqinliyin əldə olunması və ümumilikdə ölkədə ipoteka kreditlərinə olan tələbin öyrənilməsi üçün müvafiq araşdırmanın aparılması tələb olunur. Hazırda bu məqsədlə Azərbaycan İpoteka Fondu Beynəlxalq Maliyyə Korporasiyası ilə birlikdə daşınmaz əmlak bazarında olan tələb və təklifin öyrənilməsi üçün ictimai sorğu keçirilməsinə başlamışdır. Sorğunun keçirilməsi daşınmaz əmlak bazarında tələb və təklifin dərindən öyrənilməsinə imkan verəcək. Qeyd olunan sorğunun nəticələrindən asılı olaraq, kreditlərin şərtlərinin dəyişdirilməsi, həmçinin kredit məbləğinin artırılması ilə bağlı əhalinin ehtiyaclarına və real maliyyələşdirmə imkanlarına uyğun olaraq Fond tərəfindən təkliflərin hazırlanıb müvafiq qaydada təqdim olunması planlaşdırılır.  

çapa hazırladı:

Redaksiyanın İnformasiya Şöbəsi

Təzadlar.- 2009.- 20-23 iyun.- S.14.