Объемы ипотечного кредитования в Азербайджане возросли

Впрочем, не стояли на месте и цены на жилье

“Объем ипотечного кредитования из средств Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) и собственных ресурсов банков достиг 750 млн. манатов. При этом объем ипотечного кредитования в Азербайджане в 2013 году увеличился на 35%, в том числе льготного ипотечного кредитования – на 33%”, – отмечается в заявлении Центрального банка (ЦБА) об основных направлениях денежной политики и финансовой стабильности на 2014 год.

На начало декабря общее количество ипотечных кредитов, выданных в республике, превысило 20 тысяч.

По данным Центробанка, АИФ за счет выпуска облигаций привлек на финансовом рынке 300 млн. манатов, которые были направлены на ипотечное кредитование.

В заявлении отмечается, что принятие новой стратегии ипотечного кредитования позволит расширить условия для получения гражданами долгосрочных и выгодных кредитов для улучшения жилищных условий. “С целью расширения источников долгосрочного кредитования становится важным привлечение частных инвесторов в систему ипотечного кредитования. Для этого планируется проведение соответствующих работ”, – подчеркивается в документе.

АИФ создан в декабре 2005 года и в марте 2006 года приступил к выдаче ипотечных кредитов. Выдача социальной ипотеки в Азербайджане началась с 2007 года и продлилась в течение 6 месяцев. АИФ с 1 июня 2009 года возобновил процесс выдачи ипотечных кредитов на коммерческих условиях через 28 банков-агентов. При этом на коммерческих условиях ипотечные кредиты выдаются за счет средств, привлекаемых фондом от выпуска собственных облигаций.

Ипотечные кредиты на коммерческих условиях выдаются в манатах и только гражданам Азербайджана. Кредиты выдаются на срок от 3 до 25 лет, максимальный размер кредита не должен превышать 50 тыс. манатов, кредит выдается по ставке не более 8% годовых.

Из госбюджета финансируется лишь социальная ипотека. Ее максимальный размер составляет 50 тыс. манатов, ставка – не выше 4% годовых.

Отметим, что в текущем году прослеживалась тенденция роста цен на недвижимость.

Цены на вторичном рынке недвижимости Баку в ноябре 2013 года по сравнению с октябрем выросли на 0,4% – до 1342 долларов за 1 кв. метр, говорится в сообщении общественного объединения “Участники рынка недвижимости”, занимающегося изучением рынка недвижимости и подготовкой ежемесячного анализа ситуации на рынке. По данным объединения, с начала 2013 года на вторичном рынке наблюдается резкое снижение предложения, что влечет за собой рост цен. Вместе с тем в ноябре количество сделок по купле-продаже, заключенных на вторичном рынке, увеличилось по сравнению с октябрем на 1,7%. Кроме того, на рост цен влияет тот факт, что решаются проблемы с газоснабжением новостроек. “Результаты проведенных исследований показывают, что на рынке вторичного жилья, в отличие от первичного, динамика роста цен носит более высокий характер. Однако, несмотря на это, последние три месяца рост цен на рынке носит относительный характер”, – отмечается в сообщении.

По данным объединения, наибольшая активность в ноябре по сделкам с куплей-продажей жилья зафиксирована в Хатаинском, Ясамальском, Низаминском и Наримановском районах столицы. “Исследования показывают, что с началом процесса сноса ветхого жилья и после активизации ипотечного кредитования интерес к этим 4 районам постоянно растет. Основной объем ипотечного кредитования также приходится на эти районы ввиду соответствия цен на жилье здесь требованиям ипотеки. Однако в последние 6 месяцев существенный рост цен наблюдается во всех районах Баку, полностью обеспеченных общественным транспортом и расположенных рядом со станциями метро”, – подчеркивается в сообщении. Мониторинги показали, что в ноябре средняя стоимость квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, составляла 118,569 тыс.долларов.

Число предложений в общем портфеле в отчетном месяце снизилось на 3%, общее число выставленных на продажу квартир составило 4 600. В портфеле предложений 52,6% всех квартир пришлось на квартиры, предложенные по цене ниже средней цены в ноябре. В портфеле предложений основную долю составляют новостройки. В общем портфеле предложений в ноябре преобладали квартиры, расположенные в Хатаинском, Ясамальском, Наримановском и Насиминском районах столицы, общая доля которых составила 78,7%. Наибольший рост предложений в ноябре зафиксирован на двухкомнатные квартиры – на 2,6% (“Интерфакс-Азербайджан”).

Ипотечное кредитование играет важную роль и в России. Каждое четвертое право собственности (24%), зарегистрированное в сделках с жильем в январе – сентябре 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита, говорится в аналитическом обзоре “Рынок жилья и ипотечного кредитования: предварительные итоги 2013 года” за 9 месяцев 2013 года, подготовленном агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2010 года), говорится в отчете.

Аналитики особо отмечают тенденцию роста доли сделок с ипотекой в новостройках – по некоторым объектам она превышает 50 и даже 70% объема продаж. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и заемщиков, более уверенно чувствуют себя и застройщики. Так, за три квартала 2013 года поставлен рекорд ввода жилья в стране – 485,3 тыс. квартир общей площадью 38,7 млн кв. м. (+12% к соответствующему периоду предыдущего года). Ввод жилья по стране по итогам года обещает быть рекордным за последние 15 лет (с 1989 года).

В целом, в январе – сентябре 2013 года было выдано 557 325 ипотечных кредитов на общую сумму 905,9 млрд. рублей, что в 1,17 раза превышает уровень января – сентября 2012 года в количественном и в 1,29 раза в денежном выражении.

Одной из самых важных причин роста ипотечного рынка в 2013 году аналитики АИЖК считают наблюдающуюся со второго квартала 2013 года тенденцию к снижению ставок по ипотечным кредитам. Так, достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. В итоге в сентябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки составили 12,4%, практически достигнув уровня сентября 2012 года (12,3%) – в то время как в первом квартале разница в годовом выражении практически достигала одного процентного пункта. В конце 2013 года, по оценке АИЖК, снижение ставок продолжится.

АИЖК прогнозирует, что в целом по итогам 2013 года будет выдано порядка 800 тысяч ипотечных кредитов на сумму около 1300 млрд. рублей или немногим более, а средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов составит порядка 12,5% по сравнению с 12,3% в 2012 году. Месячная ставка по ипотечным кредитам к концу года будет на 0,4 – 0,6 п.п. ниже, чем в декабре 2012 года, когда ставка достигала 12,7%.

Что касается прогнозов на будущее, в 2014 году сохранятся основные тенденции 2013 года, но темпы роста ипотечного рынка замедлятся, что в свою очередь предохранит его от перегрева. По оценке АИЖК, при реализации базового экономического прогноза Минэкономразвития, в 2014 году населению будет предоставлено 820 – 890 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 1400-1600 млрд. рублей, а средневзвешенная ставка выдачи составит 12 – 12,5% годовых в рублях. В случае благоприятного развития ситуации во втором полугодии 2014 года ставка по ипотечным жилищным кредитам может опуститься ниже 12%.

Однако, как отмечают в АИЖК, динамика макроэкономических факторов свидетельствует об отсутствии фундаментальных причин, которые позволили бы сохранить текущие темпы роста ипотечного рынка (44% в 2012 году, около 30% – по данным за третий квартал 2013 года в среднесрочной перспективе.). Более того, АИЖК отмечает растущие риски того, что в случае, если наблюдаемая рецессия затянется и приведет к росту уровня безработицы, а также отразится на доходах потенциальных заемщиков, рост ипотечного рынка может приостановиться, а в перспективе – стать отрицательным (“Интерфакс-Недвижимость”).

Что касается цен на жилье в России, то в столице – Москве – она достигает максимальных показателей. Цена квадратного метра на престижных улицах Москвы превышает показатели даже самой “крутой” улицы Нью-Йорка.

Московская Остоженка доказала, что является одним из самых дорогих районов в мире по стоимости жилья. На этой улице, граничащей с храмом Христа Спасителя и парком Горького, стоимость квартир достигла 29 тысяч долларов за 1 кв. метр. Это на 8% дороже аналогичного жилья на Пятой авеню Нью-Йорка, пишет “Коммерсант” со ссылкой на данные рейтинга Knight Frank.

Нью-Йорк с 28 тысячами долларов за “квадрат” занял девятое место в рейтинге десяти самых дорогих улиц мира по стоимости элитного жилья, а Москва – восьмое. На первом месте рейтинга – Поллокс-Пас в Гонконге, где жилье обойдется в 120 тысяч долларов за 1 кв. метр. В тройке лидеров также лондонская Кенсингтон-Гарденс (107 тысяч долларов за 1 кв. метр) и авеню Принцессы Грейс в Монако (86 тысяч долларов). Рейтинг замыкает авеню Монтень, где сосредоточены самые модные бутики Парижа: в этом районе стоимость жилья составляет 26 тысяч долларов за 1 кв. метр. Франция представлена еще одной улицей – бульваром Генерала де Голля на курорте Сен-Жан-Кап-Ферра на Лазурном Берегу: здесь цены на жилье достигают 79 тысяч долларов за 1 кв. метр. Это позволило приморскому бульвару занять в рейтинге Knight Frank четвертое место. В этом году быстрее всего цены росли на элитную недвижимость в Гонконге, где прирост составил 10%, на сингапурской Патэрсон-Хилл – на 6,5%, на нью-йоркской Пятой авеню – на 5,4%. В Москве дорогие квартиры подорожали на 3,6% за год.

Однако низкий рост цен не означает отсутствия спроса, отмечают эксперты рынка. За год в Москве и ближайшем Подмосковье было продано 3,5 тысячи объектов бизнес-класса и премиум-класса на 3,8 миллиарда долларов, количество продаж выросло на 15%, денежный объем – на 18%. Объем предложения вырос на 46% по сравнению с прошлым годом.

Впрочем, в некоторых странах цены на недвижимость заметно выше, чем ее реальная стоимость.

Рынок жилья в Канаде переоценен на 60%, что делает его самым перегретым рынком в этом секторе в мире, говорится в новом исследовании Deutsche Bank. На втором месте – Бельгия, на третьем – Новая Зеландия. Остальные места в верхней десятке стран, где цены на жилье не отвечают его реальной стоимости, распределились так: Норвегия, Австралия, Франция, Великобритания, Швеция, Финляндия и Испания. Экономисты банка пришли к такому заключению, сравнив нынешние коэффициенты отношения цены жилья к арендной плате и цены жилья к доходу граждан с их средними значениями за исторический период, передает InoPressa.ru. В Канаде первый коэффициент превышает исторический средний показатель на 88%, а второй – на 32%. В Бельгии, по подсчетам банка, недвижимость переоценена на 56%, в Новой Зеландии – на 51%.

В исследовании также рассмотрены ценовые “пузыри” в большинстве стран Организации экономического сотрудничества и развития .

Фуад Ализаде

Зеркало.- 2013.- 30 декабря.- С.-12.